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房地產(chǎn)估價師考試真題及答案（精選8套）
在日常學(xué)習(xí)和工作生活中，我們經(jīng)常接觸到考試真題，借助考試真題可以更好地檢查參考者的學(xué)習(xí)能力和其它能力。那么你知道什么樣的考試真題才能有效幫助到我們嗎？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)估價師考試真題及答案，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 1
一、單項選擇題
1、【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（ ）。
【選項】
A、用途廣泛性
B、異質(zhì)性
C、弱流動性
D、長壽命性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。
【考點】
2、【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（ ）。
【選項】
A、房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)
B、房地產(chǎn)投資所需資金少
C、房地產(chǎn)投資收益更高
D、房地產(chǎn)能保值增值
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。
【考點】
3、【題干】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（ ）。
【選項】
A、進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資
B、尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資
C、機會型房地產(chǎn)投資
D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資
【答案】C
【解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資。
【考點】
4、【題干】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為（ ）。
【選項】
A、14%
B、19%
C、21%
D、22%
【答案】B
【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率—無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）=5%+1.4×（15%—5%）=19%
【考點】
5、【題干】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（ ）。
【選項】
A、開發(fā)強度系數(shù)
B、土地轉(zhuǎn)化率
C、住房可支付性指數(shù)
D、住房市場指數(shù)
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。
【考點】
6、【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期（ ）。
【選項】
A、平均空置率
B、平均吸納率
C、平均交易量
D、平均租售價格
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。
【考點】
7、【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括（ ）。
【選項】
A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差
B、購房者對市場預(yù)測的偏差
C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為
D、房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
【考點】
16、【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復(fù)利計息一次，則年名義存款利率為（ ）。
【選項】
A、7.05%
B、7.17%
C、14.10%
D、14.34%
【答案】A
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，則（1+r/2）20=2，得r=7.05%。
【考點】
17、【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（ ）萬元。
【選項】
A、110.00
B、110.47
C、119.31
D、172.43
【答案】C
【解析】本題考查的是復(fù)利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083—1）=119.31。
【考點】
18、【題干】某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是（ ）元。
【選項】
A、23096.67
B、24308.23
C、24754.28
D、25523.64
【答案】B
【解析】本題考查的是復(fù)利計算。因為年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的結(jié)果。
【考點】
19、【題干】李某向銀行貸款30萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（ ）元。
【選項】
A、948.72
B、1039.09
C、1200.58
D、2149.29
【答案】B
【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0.5%（1+0.5%）240]/[（1+0.5%）240—1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%（1+0.5%）120]/[（1+0.5%）120—1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1—A2=2149.293—1110.205=1039.09元。
【考點】
20、【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（ ）元。
【選項】
A、10923.89
B、12673.39
C、23326.61
D、25076.11
【答案】A
【解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1—1/（1+7.5%）5]=145651.857元，第10年投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
【考點】
21、【題干】某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（ ）。
【選項】
A、12.00%
B、14.00%
C、14.80%
D、17.20%
【答案】C
【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。借貸金=5000—2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R—300）/2000=22%。解得R=14.8%。
【考點】
22、【題干】在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（ ）。
【選項】
A、建造費用
B、融資費用
C、其他工程費用
D、專業(yè)人員費用
【答案】B
【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。
【考點】
二、多項選擇題
1、【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有（ ）。
【選項】
A、國債收益率
B、銀行存款利率
C、市場平均投資收益率
D、銀行貸款利率
E、銀行同業(yè)拆借利率
【答案】AB
【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風(fēng)險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。
【考點】
2、【題干】下列房地產(chǎn)成本費用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有（ ）。
【選項】
A、房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資
B、土地購置費用
C、城市公共配套設(shè)施建設(shè)費
D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資
E、廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用
【答案】AD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)�？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。
【考點】
3、【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的`說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益
B、需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)
C、需求者可以通過租賃來滿足其需求
D、供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
E、供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求
【答案】BCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。
【考點】
4、【題干】關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)的說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo)
B、招標(biāo)項目必須編制標(biāo)底
C、采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分
D、采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價
E、招標(biāo)控制價必須保密
【答案】ACD
【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo);選項B錯誤，招標(biāo)人可根據(jù)項目特點決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底;選項C正確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計價規(guī)范》（GB 50500——2008）規(guī)定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負責(zé);選項D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價;選項E錯誤，招標(biāo)控制價相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，同時要求其不能超過批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無需保密。
【考點】
5、【題干】根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（ ）。
【選項】
A、同質(zhì)偏好市場
B、異質(zhì)偏好市場
C、分散偏好市場
D、集群偏好市場
E、個體偏好市場
【答案】ACD
【解析】本題考查的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會形成不同偏好的細分市場。
【考點】
6、【題干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有（ ）。
【選項】
A、產(chǎn)品定位
B、避強定位
C、競爭性定位
D、對抗性定位
E、重新定位
【答案】BDE
【解析】本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進行二次定位。
【考點】
7、【題干】關(guān)于名義利率和實際利率關(guān)系的說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大
B、當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率
C、當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，名義利率小于實際利率
D、當(dāng)每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er—1
E、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值
【答案】BCD
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。
【考點】
8、【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的主要表現(xiàn)形式有（ ）。
【選項】
A、銷售收入
B、租金收益
C、開發(fā)利潤
D、物業(yè)增值
E、股權(quán)增加
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。
【考點】
9、【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（ ）。
【選項】
A、現(xiàn)金回報率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率
B、現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率
C、現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響
D、現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益
E、現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力
【答案】BCE
【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B正確，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率;選項C正確，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力
【考點】
10、【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目財務(wù)評價的結(jié)果的有（ ）。
【選項】
A、權(quán)益投資比率
B、空置率
C、土地費用
D、容積率
E、運營費用
【答案】ABE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
【考點】
12、【題干】若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險正確的有（ ）。
【選項】
A、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險越小
B、累積概率值越大，風(fēng)險越小
C、標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小
D、標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險越小
E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險越小
【答案】BE
【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現(xiàn)值大于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越小;選項E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風(fēng)險的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項目風(fēng)險性高低，有時會得出不正確的答案。
13、【題干】房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（ ）。
【選項】
A、做出是否投資的決定
B、對項目投資進行詳細測算
C、是否有進行詳細可行性研究的必要
D、有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究
E、系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案
【答案】ACD
【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：（1）分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;（2）是否有進行詳細可行性研究的必要;（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。
14、【題干】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有（ ）。
【選項】
A、銀行信貸
B、商業(yè)信用
C、租賃融資
D、租賃融資
E、發(fā)行股票
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。
15、【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有（ ）。
【選項】
A、寫字樓可出租或可使用面積的計算
B、寫字樓基礎(chǔ)租金與市場租金之間的關(guān)系
C、出租單元的室內(nèi)裝修
D、租戶的財務(wù)狀況
E、出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容
【答案】ABC
【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮以下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。
三、判斷題
1、【題干】對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增加。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。
【考點】
2、【題干】報告期內(nèi)的房價水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均價格表示。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房地產(chǎn)價格，是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。
【考點】
3、【題干】房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是開工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。
【考點】
4、【題干】房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應(yīng)從手機二手資料開始。（ ）。
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本及可以立即使用。
【考點】
5、【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第（n—1）個計息周期的期末。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。
【考點】
6、【題干】在復(fù)利計算中，年值是指在連續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是復(fù)利計算。在復(fù)利計算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。
【考點】
7、【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計值。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計）。
【考點】
8、【題干】由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動率相對較低。
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。
【考點】
9、【題干】在其他風(fēng)險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風(fēng)險的能力越強。（ ）。
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查額是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強。
【考點】
10、【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資通常屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策。
【考點】
11【題干】在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。
【考點】
12、【題干】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩(wěn)定。
【考點】
13、【題干】政府儲備土地的抵押價值為市場估價價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。
【考點】
14、【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對租戶的人身安全和財務(wù)安全負主要責(zé)任。（ ）
【選項】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。
【考點】
15、【題干】在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護費用，通常提按鈕租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分?jǐn)�。�?）
【選項】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
【考點】
四、簡答題
1、【題干】某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價計算。財務(wù)費用8000萬元。各類房屋預(yù)計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權(quán)銷售均價及其預(yù)計加權(quán)銷售均比的比率。
【答案】假定該項目的保本加權(quán)銷售均價為A元/m2
則銷售收入等于120000A
銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A
銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2
可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面積=133334—120000=13334m2
不可售建筑物綜合造價=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2
該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000萬元
財務(wù)費用=8000萬元
當(dāng)保本時，銷售收入—銷售費用—銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務(wù)費用
=（120000A—2400A—7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加權(quán)銷售均價為101701.023元/m2
預(yù)計加權(quán)銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加權(quán)銷售均價與預(yù)計銷售均價的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535
【考點】
2。某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬元/年;經(jīng)營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬元/年;運營費用為收入的50%。經(jīng)營期結(jié)束時，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬元。假設(shè)購樓費用和初次裝修改造費用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計，項目的資本金目標(biāo)收益率為8%。請計算該項目資金財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬元
前四年寫字樓每年收入=960×10000×85%=816萬元
其他收入為600萬元/年
前四年年凈收益=（1241.73+816+600）×（1—45%）=1461.7515萬元
第六年凈收益={[960×（10000—5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1—55%）=386.4096萬元
第七年至第二十年寫字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬元
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7萬元
其他收入=800萬元/年
第七年至第二十年年凈收益=（456+2036.7+800）×（1—50%）=1646.35萬元
資本金凈現(xiàn)值NPV=—8000—5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，6）+（386.4096—2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=—13000+4344.657—962.1312+7643.389+892.1544=—1081.941
內(nèi)部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%
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房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 2
判斷題
1.單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質(zhì)是以實物形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進住房分配機制轉(zhuǎn)換的目的。 ( )
2.住房公積金實質(zhì)上就是職工的部分工資，不管是職工繳存的，還是單位繳存的，都屬于職工所有。 ( )
3.1999年，國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》，是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。 ( )
4.每個設(shè)區(qū)城市可依法成立兩個住房公積金管理中心。 ( )
5.有條件的地方，城鎮(zhèn)個體工商戶可申請繳存住房公積金。 ( )
6.目前，我國的住房公積金繳存比例擬訂后，經(jīng)本級政府審核后，報國務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ( )
7.目前，我國的住房公積金繳存比例一般不得低于12%，原則上不高于30%。 ( )
8.職工個人住房公積金的提取，是指繳存職工因特定生活消費或喪失繳存條件時，按照規(guī)定提取個人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲余額。 ( )
9.住房公積金的提取是無限制條件的，這與繳存住房公積金的長期性和互助性直接關(guān)聯(lián)。 ( )
10.職工與單位建立勞動關(guān)系是繳存住房公積金的前提。 ( )
11.職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。 ( )
12.單位不為職工出具提取證明的，職工無法提取住房公積金。 ( )
13.職工提取住房公積金時由住房公積金管理委員會核準(zhǔn)。 ( )
14.住房公積金的使用包括職工個人對其住房公積金的使用和住房公積金管理中心對歸集的住房公積金的運用兩個方面。 ( )
15.個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容和主要形式。 ( )
16.管理中心或者受托銀行要一次性告知職工需要提交的文件和資料，職工按要求提交文件資料后，應(yīng)當(dāng)在12個工作日內(nèi)辦完貸款手續(xù)。 ( )
17.職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按月結(jié)息，本息逐月結(jié)轉(zhuǎn)。 ( )
18.個人住房公積金貸款遇法定利率調(diào)整，貸款期限在5年以內(nèi)的，實行合同利率，不分段計息。 ( )
19.公積金存款利率不論期限多長均按一年期定額存款付息，不可按五年期或更長期限的定額存款利率計算，以免提高公積金抵押貸款的利率。 ( )(2002年試題)
20.個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調(diào)整，貸款期在1年以內(nèi)的，實行合同利率，貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。( )
21.單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資18%的幅度內(nèi)，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。 ( )
22.單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ( )
23.個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，免征個人所得稅，但其利息應(yīng)征稅。 ( )(2005年試題)
24.個人實際領(lǐng)(支)取原提存的住房公積金時，應(yīng)征收個人所得稅。 ( )
25.目前，管理中心對住房公積金收支業(yè)務(wù)一般采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進行核算。 ( )
26.住房公積金的增值收益除了提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和中心的管理費用之外，作為城市廉租住房建設(shè)的補充資金，保障低收入人群的基本住房需求。 ( )
參考答案與解析
1.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P263，單位按職工工資的'一定比例為職工繳存住房公積金，實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。
2.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P263，單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達到促進轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。
3.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P264，1999年，國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》，是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。
4.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P264，住房公積金管理中心運作是指每個設(shè)區(qū)城市依法成立一個住房公積金管理中心。
5.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P265，有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金，城鎮(zhèn)個體、工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。
6.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P265，具體繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂，經(jīng)本級政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
7.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P265，單位和職工繳存比例不應(yīng)低于5%，不高于12%。
8.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P266，職工個人住房公積金的提取，是指繳存職工因特定住房消費或喪失繳
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 3
試題：
1、集資、合作建房都是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分。 ( )
2、農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，只能使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑用地。 ( )
3、國家對集體土地征收或征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 ( )
4、農(nóng)民集體經(jīng)濟組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，必須計算土地補償費和各種補助費。 ( )
5、雖然被拆迂房屋的'使用性質(zhì)股以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案記載為準(zhǔn)，但拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。 ( )
6、房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的城市房屋拆遷估價業(yè)務(wù)。 ( )
7、根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，承擔(dān)城市房屋拆遷估價業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)須由拆遷主管部門指定。 ( )
8、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后應(yīng)當(dāng)在法定時間內(nèi)向登記機關(guān)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ( )
9、建設(shè)單位自領(lǐng)取建筑工程施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。如經(jīng)批準(zhǔn)可以延期一次，但不得超過3個月。 ( )
10、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，建筑藝術(shù)造型有特殊要求的，其設(shè)計可以直接發(fā)包。 ( )
11、根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，自2005年6月1日起.商品房預(yù)購人可以將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。 ( )
12、抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 ( )
13、如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。 ( )
14、權(quán)屬有爭議的房屋由登記機關(guān)代為登記，并代領(lǐng)房屋權(quán)屬證書。 ( )
15、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。 ( )
16、國務(wù)院將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)列為國家行政許可項目，( )
17、一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。 ( )
18、房屋租賃代理收費，以半月至一月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。 ( )
19、商品房前期物業(yè)管理的委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 ( )
20、住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金屬于業(yè)主所有。 ( )
答案
1、√
2、√
3、×
4、×
5、√
6、√
7、×
8、√
9、×
10、√
11、×
12、√
13、√
14、×
15、√
16、√
17、√
18、√
19、√
20、√
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 4
1.有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。
A.105.75
B.117.15
C.105
D.115
答案：A
2.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。
A.土地面積
B.地質(zhì)條件
C.土地位置
D.土地形狀
答案：D
3.估價上的折舊注重的是( )。
A.原始取得價值的減價修正
B.原始取得價格的攤銷與回收
C.重置價格的攤銷與回收
D.價值的減價修正
答案：D
4.某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
5.房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，其中包括以下( )類。
A.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地.農(nóng)地
B.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補償安置的土地
C.熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補償安置的`土地
D.現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)
答案：AD
6.關(guān)于收益法適用的條件是( )
A.房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能較準(zhǔn)確地量化
B.房地產(chǎn)將出租或出售
C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)
D.房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途
答案：A
7.關(guān)于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。
A.從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)
B.從短期內(nèi)或長期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價格的變動的房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價師
C.目前沒有開發(fā)，但未來將會進行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無類似價格可以比較，但根據(jù)未來發(fā)展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)
D.房地產(chǎn)價格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)
答案：D
8.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )2016房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選練習(xí)題房產(chǎn)估價師。
�、贁M定估價作業(yè)方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的估價對象.估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業(yè)務(wù);⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案：C
9.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況，安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近
D.繁華程度，臨街狀況
答案：D
10.應(yīng)歸檔的估價資料包括( )。
A.估價項目來源和接洽情況記錄
B.與委托人簽訂的估價委托合同
C.向委托人出具的估價報告(包括附件)和實地查勘記錄
D.估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見記錄
E.估價人員和估價機構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價資料
答案：BCDE
11.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案：C
12.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。
A.甲乙丙丁
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 5
1、隔墻的類型很多，按構(gòu)造方式可以分為( )。
A.普通式隔墻
B.塊材式隔墻
C.立筋式隔墻
D.板材式隔墻
2、所謂先行負責(zé)，指只要拍賣標(biāo)的確實存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，則無論該責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)，均由( )先行負責(zé)。
A.委托人
B.拍賣人
C.競買人
D.買受人
3、對商業(yè)銀行規(guī)定的表述正確的是( )。
A.農(nóng)村合作商業(yè)銀行的注冊資本最低限額為1億元人民幣
B.商業(yè)銀行資本充足率不高于8%
C.貸款余額與存款余額的比例不得超過25%
D.對同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行的資本余額的比例不得超過10%
4、通常被成為表外業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)是( )。
A.結(jié)算類中間業(yè)務(wù)
B.擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)
C.融資型中間業(yè)務(wù)
D.衍生金融工具業(yè)務(wù)
5、下列不是銀行信用的主要特點的是( )。
A.是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要手段
B.其他形式信用的發(fā)展往往離不開銀行信用的支持
C.可以彌補商業(yè)信用的不足
D.銀行信用支配其他商業(yè)信用
6、下列表述錯誤的是( )。
A.股票是確認(rèn)股東地位和股東權(quán)的憑證，而認(rèn)股權(quán)證則是購買股票的權(quán)力憑證
B.股票和股單的作用都是用于證明股東的出資和股東的股份證書
C.股票是有限責(zé)任公司發(fā)給股東的出資憑證和確認(rèn)股東地位的憑證
D.股單不能在市場上自由流通
7、下列對于水泥及其分類，說法正確的是( )。
A.水泥呈粉末狀，是一種經(jīng)過物理化學(xué)反應(yīng)過程能由塑性漿體變成堅硬的石狀體，并能將散粒狀材料膠結(jié)成為整體的水硬性膠凝材料;在工程中最常用的是硅酸鹽系列水泥
B.凡是由硅酸鹽水泥熟料、O～5%的石灰石或�；郀t礦渣、適量石膏磨細而制成的水硬性膠凝材料，稱為硅酸鹽水泥
C.由硅酸鹽水泥熟料、6%～15%的混合材料、適量的石膏磨細制成的水硬性膠凝材料，稱為硅酸鹽水泥
D.為了改善水泥的性能，調(diào)節(jié)水泥強度等級，在水泥的生產(chǎn)過程中，在水泥中加入一些天然的或人工的礦物材料，稱這些礦物材料為水泥混合材料
8、股份證書的表現(xiàn)形式是股票。( )
A.對
B.錯
9、保險合同的主體包括( )。
A.當(dāng)事人、關(guān)系人和代理人
B.當(dāng)事人、關(guān)系人和公估人
C.當(dāng)事人、關(guān)系人和輔助人
D.當(dāng)事人、關(guān)系人和經(jīng)紀(jì)人
10、下列屬于委托拍賣合同的內(nèi)容的是( )。
�、傥腥�、拍賣人的姓名或者名稱、住所;②拍賣標(biāo)的的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量;③委托人提出的保留價;④拍賣的時間、地點;⑤拍賣標(biāo)的交付或者轉(zhuǎn)移的時間、方式：⑥傭金及其支付的方式、期限;⑦價款的支付、期限;⑧違約責(zé)任;⑨雙方約定的其他事項
A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨
B.①②④⑤⑥⑦⑧⑨
C.①②③④⑥⑦⑧⑨
D.①②③④⑤⑦⑧⑨
參考答案：
1、BCD 2、B 3、D 4、B 5、D 6、C 7、ABD 8、B 9、C 10、A
試題(二)
1、下列表述正確的`是( )。
A.自營貸款期限最長一般不超過10年
B.短期貸款展期期限不得超過原貸款期限
C.中期貸款展期期限不得超過原貸款期限的一半
D.長期貸款展期期限不得超過3年
2、需求彈性系數(shù)的公式形式錯誤的是( ).
A.Ed=ΔQ/ΔP
B.Ed=(ΔQ/Q)/(ΔP/P)
C.Ed=(ΔQ/ΔP)(P/Q)
D.Ed=(dQ/dP)(P/Q)
3、下列對于計算建筑面積時不計算面積的范圍說法有誤的是( )。
A.層高小于2.2m的樓層或部位
B.屬于道路組成部分的穿過建筑物的通道(騎樓、過街樓的底層)吊腳架空層、架空走廊、檐廊
C.無永久性頂蓋的場館看臺、室外樓梯、架空走廊、露臺等
D.消防水池
4、下列關(guān)于工程索賠的說法不正確的是( )。
A.在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另外一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)時向另外一方提出賠償要求的行為屬于工程索賠
B.在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于出現(xiàn)了由對方承擔(dān)的風(fēng)險而遭受損失時向另外一方提出賠償要求的行為屬于工程索賠
C.工程索賠是單向的
D.工程索賠包括承包人向發(fā)包人的索賠和發(fā)包人向承包人的索賠
5、無差異曲線的特點包括( )。
A.一條從左上方向右下方傾斜的曲線
B.同一曲線上各點總效用相同，而不同曲線代表不同總效用
C.任意兩條無差異曲線不能相交
D.無差異曲線均凸向原點
6、下列不屬于形成權(quán)的是( )。
A.撤銷權(quán)
B.解除權(quán)
C.債權(quán)請求權(quán)
D.追認(rèn)權(quán)
7、以天、月、季為時距的動態(tài)序列，通過擴大時距合并為以年為時距的動態(tài)序列，可以消除( )的影響。
A.時距短
B.時距長
C.季節(jié)波動
D.偶然因素
8、建筑工程安裝工程間接費由規(guī)費、企業(yè)
管理費組成，下列屬于規(guī)費的是( )。
A.工程排污費
B.社會保障費
C.教育費附加
D.住房公積金
9、下列關(guān)于保險分類的敘述有誤的一項是( )。
A.以保險基金來源的不同劃分，可分為商業(yè)保險、社會保險與政策保險
B.以被保險標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人壽保險
C.以保險的實施形式劃分，可將保險分為自愿保險與強制保險
D.以保險人承保危險的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險分為單一危險保險與綜合危險保險
10、甲委托乙公司代其購買商品房，乙以甲的名義與丙公司訂立商品房買賣合同，由此而產(chǎn)生的合同權(quán)利義務(wù)，直接由( )承受，甲是( )，乙公司是( )，丙公司是( )。
A.甲、被代理人、行為人、第三人
B.甲、被代理人、代理人、第三人
C.乙、行為人、代理人、相對人
D.乙、行為人、相對人、第三人
參考答案：
1、ABCD 2、A 3、D 4、C 5、ABCD 6、C 7、C 8、ABD 9、B 10、B
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 6
1、保險公司在分配當(dāng)年利潤時，應(yīng)當(dāng)提取稅后利潤的（）作為法定公積金。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
【答案】 A
2、(2017真題)投保房屋財產(chǎn)保險，因雷擊引起火災(zāi)造成被保險人房屋損壞，則保險價值按（）確定。
A.賬面原值
B.房屋現(xiàn)值
C.重置價值
D.賬面原值加成
【答案】 C
3、在水污染中，主要由城市化造成的是（）。
A.工業(yè)污染源
B.生活污染源
C.農(nóng)業(yè)污染源
D.輻射污染源
【答案】 B 4、2012年5月1日，王某向甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）購買了一套80m2的住房，單價為8000元/m2，并可以使用其住房公積金。這是他購買的第一套自住普通住房，現(xiàn)已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。入住后，王某發(fā)現(xiàn)購房合同約定的房屋面積比房屋產(chǎn)權(quán)登記的面積少了3m2。買賣雙方對房屋面積誤差的處理方式未作約定。
A.2.40
B.2.88
C.3.36
D.4.32
【答案】 B
5、容易對人的心理產(chǎn)生影響的暫時性污染是( )。
A.放射性物質(zhì)污染
B.建筑施工噪聲污染
C.生活污染
D.固體廢物污染
【答案】 B
6、商業(yè)銀行的最基本職能是（）。
A.充當(dāng)信用中介
B.變貨幣收入為貨幣資本
C.充當(dāng)支付中介
D.創(chuàng)造派生存款和信用流通工具
【答案】 A 7、物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定（）。
A.相應(yīng)的標(biāo)定價及其浮動幅度，并定期公布
B.相應(yīng)的市場價及其浮動幅度，并定期公布
C.相應(yīng)的成本價及其浮動幅度，并定期公布
D.相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布
【答案】 D
8、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，掛牌時間應(yīng)不少于（）個工作日。
A.5
B.7
C.10
D.15
【答案】 C
9、下列關(guān)于全民所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地的表述中，正確的是（）。
A.由全民所有制企業(yè)向有關(guān)部門提出用地申請
B.經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，必須按照國家建設(shè)用地的規(guī)定征地
C.不計算土地補償費和各種補助費
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件
【答案】 D
10、下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是（）。
A.法定存款準(zhǔn)備金率
B.再貼現(xiàn)利率
C.公開市場業(yè)務(wù)
D.貸款額度控制
【答案】 D
11、下列關(guān)于不動產(chǎn)登記的表述錯誤的是（）。
A.建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，不登記則不發(fā)生物權(quán)變動效力
B.不動產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時，應(yīng)申請變更登記
C.權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記
D.不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請預(yù)登記
【答案】 D
12、（2013年真題）注冊房地產(chǎn)估價師在每一注冊有效期內(nèi)，最少應(yīng)接受（）學(xué)時的繼續(xù)教育。
A.30
B.60
C.90
D.120
【答案】 D
13、經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。
A.出租
B.出讓
C.劃撥
D.置換
【答案】 C
14、(2017真題)商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容不包括（）。
A.人均面積分?jǐn)?/p>
B.面積差異處理方式
C.前期物業(yè)管理
D.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任
【答案】 A
15、李某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，預(yù)測建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房實測建筑面積為95㎡，其面積誤差比為（）。
A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%
【答案】 C
16、李某自用位于地下的工業(yè)廠房，房產(chǎn)原價為100萬元，2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅最多為（）元。
A.4200 B.5040 C.5400
D.6480
【答案】 D
17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是（）。
A.按套銷售
B.返本銷售
C.按房間銷售
D.售后包租
【答案】 A
18、城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，公告的時間不得少于( )日。
A.10
B.20
C.30
D.60
【答案】 C
19、耕地占用稅的計稅依據(jù)是納稅人( )面積。
A.經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地
B.經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地
C.實際占用的耕地
D.實際占用的建設(shè)用地
【答案】 C
20、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率是（）。
A.差別比率稅率
B.幅度比率稅率
C.幅度定額稅率
D.超額累進稅率
【答案】 C
21、某城中村的待改造棚戶區(qū)，其居住用地屬于（）。
A.一類居住用地
B.二類居住用地
C.三類居住用地
D.四類居住用地
【答案】 C
22、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或執(zhí)行合伙人，應(yīng)是專職注冊房地產(chǎn)估價師，且注冊后從事房地產(chǎn)估價工作至少應(yīng)滿（）年。
A.2
B.3
C.4
D.5
【答案】 B
23、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)（）提出。
A.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃
B.土地利用總體規(guī)劃
C.修建性詳細規(guī)劃
D.控制性詳細規(guī)劃
【答案】 D
24、甲企業(yè)于2015年初，投資建設(shè)裝配式建筑構(gòu)件生產(chǎn)園區(qū)，建設(shè)期2年。規(guī)劃內(nèi)地塊面積為280000m2，該規(guī)劃地塊容積率為1.3，建筑密度為60%，主要生產(chǎn)廠房為框架結(jié)構(gòu)。甲企業(yè)在籌建過程中，以所有的其他不動產(chǎn)為抵押，向某商業(yè)銀行申請貸款1.
A.樁基礎(chǔ)
B.條形基礎(chǔ)
C.獨立基礎(chǔ)
D.箱型基礎(chǔ)
【答案】 C
25、甲企業(yè)于2014年3月競得一宗100 000㎡的國有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0，其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實際容積率為2.8，規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過測算，該項目需要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟利潤2億元，該項目所在城市類似項目正常利潤為6億元。2016年李某購買了其中一套140㎡的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時就自己的信用向保險人投保。
A.財產(chǎn)保險
B.責(zé)任保險
C.信用保險
D.保證保險
【答案】 D
26、下列房地產(chǎn)中，能夠作為拍賣標(biāo)的`物的是（）。
A.抵押的房地產(chǎn)
B.未經(jīng)共有人書面同意的共有房產(chǎn)
C.未依法取得不動產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)
D.用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的劃撥用地
【答案】 A
27、對被征收房屋價值的補償，不得低于（）被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
A.房屋征收確定之日
B.簽訂房屋征收協(xié)議之日
C.房屋征收實施之日
D.房屋征收決定公告之日
【答案】 D
28、暫定級工程建設(shè)招標(biāo)代理機構(gòu)，只能承擔(dān)工程總投資( )萬元人民幣以下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。
A.10000
B.8000
C.6000
D.4000
【答案】 C
29、陳某購買了江某的一套學(xué)區(qū)房，雙方為避稅，在辦理相關(guān)手續(xù)時隱瞞了成交價格，后被有關(guān)部門要求房屋價格進行評估。陳某委托其表弟趙某所在的甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)做課稅評估。趙某選取了相鄰區(qū)位但不屬于學(xué)區(qū)房的成交案例進行評估，助陳某、江某偷稅5萬余元。陳某因無力淸償?shù)狡谧》康盅嘿J款，被訴到法院，法院裁定公開拍賣陳某住房以清償債務(wù)，此時，趙某虛假評估的事情敗露。
A.1
B.2
C.3
D.6
【答案】 D
30、某市中心地段高檔長租公寓，當(dāng)?shù)厥袌錾蠜]有同類高檔公寓，由甲運營商壟斷經(jīng)營。該長租公寓小區(qū)總占地面積為100000m2，其中公共服務(wù)設(shè)施用地15000m2，道路用地5000m2，該小區(qū)容積率為5，建筑密度為50%，綠地率30%。整個小區(qū)的建筑層數(shù)均一樣，規(guī)劃總?cè)丝跒?3500人。甲運營商以其租金收益為基礎(chǔ)，利用資產(chǎn)證券化發(fā)行了5億元收益憑證。
A.1350
B.1929
C.2250
D.2700
【答案】 D
31、2008年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住房，各項交易稅費為18萬元。2011年，胡某將該住房以240萬元價格出售，其經(jīng)濟成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將其中的100萬元用于自己的商業(yè)項目之中，剩余的140萬元購買了銀行理財產(chǎn)品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災(zāi)保險、運輸工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險、社會養(yǎng)老保險、勞動工傷保險和失業(yè)保險。甲公司2009年末應(yīng)收賬款余額為300萬元，2010年應(yīng)收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2011年2月，甲公司擬以
2.3億元的價格收購某科技公司，經(jīng)協(xié)商簽訂了收購合同，并支付了包括定金在內(nèi)的總額為6000萬元的首付款，余款應(yīng)于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。
A.20
B.70
C.72
D.102
【答案】 B
32、要求企業(yè)對于已經(jīng)發(fā)生的交易或者事項，應(yīng)當(dāng)及時進行確認(rèn)、計量和報告，不得提前或者延后。此體現(xiàn)了( )的會計信息次要質(zhì)量要求。
A.可比性
B.實質(zhì)重于形式
C.及時性
D.謹(jǐn)慎性
【答案】 C
33、我國的國土面積是960萬km2，2000年人口普查為12.85億人，人口密度為134人/km2.134人/km2屬于（）。
A.比例相對指標(biāo)
B.結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)
C.動態(tài)相對指標(biāo)
D.強度相對指標(biāo)
【答案】 D
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 7
1.由于各類次級資料來源龐雜，在市場研究中需要對其進行有目的的篩選和鑒別，篩選和鑒別次級資料是克服該類資料可得性不足、相關(guān)性較差、準(zhǔn)確性不夠的過程，其基本方法包括：( )。
A.分析次級資料的來源
B.確定搜集次級資料的方法
C.了解次級資料的收集時間
D.掌握次級資料的近期變化趨勢
E.分析次級資料的類型和性質(zhì)
2.商業(yè)用房贏利潛力分析的基本步驟包括( )。
A.確定投資時期
B.估算投資回收期
C.估算投資報酬率
D.確定市場租金水平及變化趨勢
E.估計出需求量和供給量，確定供求缺口
3.辦公樓市場調(diào)研的關(guān)鍵點是( )。
A.成本分析
B.產(chǎn)品分析
C.市場區(qū)分析
D.地區(qū)經(jīng)濟分析
E.相關(guān)政策分析
4.在住宅市場的產(chǎn)品分析中，應(yīng)從( )等幾方面進行研究。
A.小區(qū)環(huán)境
B.物業(yè)
C.停車場
D.戶型結(jié)構(gòu)
E.房價
5.房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性在于( )。
A.有助于判斷市場需求量
B.有助于認(rèn)識市場潛力
C.有助于企業(yè)認(rèn)識市場
D.有助于企業(yè)獲得壟斷利潤
E.有助于評估產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量
參考答案： 1.ACE 2.BCDE 3.BCD 4.BCD 5.ABCE2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》沖刺試題
1.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告基本結(jié)構(gòu)中的正文部分包括( )。
A.調(diào)研結(jié)論
B.調(diào)研問卷
C.調(diào)研方法
D.調(diào)研目標(biāo)
E.項目概況
2.住宅市場調(diào)研的價格分析一般是要鑒別出影響住宅價格的主要因素，包括( )等方面。
A.經(jīng)濟因素
B.社會因素
C.市場競爭因素
D.行政與政治因素
E.住宅內(nèi)在和周邊環(huán)境因素
3.在商業(yè)用房的`市場調(diào)研中，為保證典型性分析的客觀性，通常采用的典型性抽樣標(biāo)準(zhǔn)大致有( )，并依此標(biāo)準(zhǔn)來選取一定的樣本展開深人調(diào)查。
A.區(qū)位
B.規(guī)模
C.環(huán)境
D.經(jīng)營領(lǐng)域
E.裝修標(biāo)準(zhǔn)
4.房地產(chǎn)投資決策科學(xué)、理性與否，與決策賴以形成的數(shù)據(jù)的客觀性密切相關(guān)，而客觀數(shù) 據(jù)的重要來源就是直接的現(xiàn)場調(diào)研，下列( )屬于現(xiàn)場調(diào)研方法。
A.觀察法
B.試驗法
C.投射法
D.詢問法
E.小組訪談法
5.在確定房地產(chǎn)市場調(diào)研課題時，可以從( )人手確定。
A.分析市場環(huán)境
B.進行定性調(diào)研
C.分析二手資料
D.分析對手信息
E.與各行業(yè)專家討論
參考答案：
1.ACDE .ABDE 3.ABD 4.ABD5.BC
房地產(chǎn)估價師考試真題及答案 8
1、 某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為( )元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
2、 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月l日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
E.4454.54
標(biāo)準(zhǔn)答案：E
3、 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年2016年房地產(chǎn)估價師考前模擬試題2016年房地產(chǎn)估價師考前模擬試題。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
4、 某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為( )年2016年房地產(chǎn)估價師考前模擬
A.45
B.50
C.52
D.55
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
5、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的'建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
6、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/㎡;若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/㎡
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為1016年房地產(chǎn)估價師考前模擬試題房產(chǎn)估價師。該商鋪的價值為( )萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
8、 已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
9、 運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是( )。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
10、 下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
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