2016物業(yè)管理師管理實務練習試題
不定項選擇題
1、回答題：
某建設單位通過招投標取得物業(yè)項目，并聘請了物業(yè)服務企業(yè)擔任項目的物業(yè)服務顧問，幫助解決前期的物業(yè)服務問題。在服務過程中，物業(yè)服務企業(yè)在以下方面提供了建議和意見：(1)項目的結構布局，公共配套建筑、設施、場地的設置和要求。(2)項目定位、物業(yè)管理的思路、框架、模式的選擇。
以下關于早期介入的說法錯誤的是( )
A.新建物業(yè)竣工之前，建設單位引入的物業(yè)服務咨詢活動
B.從業(yè)主使用、建設單位利益角度提供建議
C.以便物業(yè)更好地滿足業(yè)主的需求，方便物業(yè)服務工作
D.對于物業(yè)服務企業(yè)提出的建議，建設單位可以不采納
簡答題
2、某物業(yè)服務公司欲招聘3名保安、2名保潔員工，人事部小許制訂了招聘計劃，主要內容包括：計劃招聘人員總數(shù)和人員結構，招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍等。小許在網(wǎng)站上發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應聘者來面試。該物業(yè)服務公司人事部王經理根據(jù)應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了5名不同崗位的新員工，開始了人職培訓。
請回答下列問題：
11.本案例中，物業(yè)服務公司制訂的招聘計劃的內容還應包括哪些?
12.該物業(yè)服務公司可采取的選拔方法有哪些7
13.簡述人職培訓的主要環(huán)節(jié)。
14.物業(yè)服務企業(yè)的培訓體系如何選擇?
15.該物業(yè)服務公司對應聘者進行初審的方法有哪些?
3、 某小區(qū)已經人住3年了，業(yè)主投訴：①小區(qū)內防火防煙門經常處于開啟狀態(tài);②部分屋頂漏水;③小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。物業(yè)公司接到業(yè)主投訴后及時進行了調查，就業(yè)主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。
請回答下列問題：
11.簡述物業(yè)服務企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序。
12.簡述投訴管理體系的基本要求。
13.對于上述業(yè)主投訴的問題，物業(yè)公司應如何解決?
4、某物業(yè)公司負責上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業(yè)服務費了。物業(yè)公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務費的理由是否恰當?說明理由。
12.物業(yè)服務收費定價形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務費用?
14.物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)成本構成一般包括哪幾個部分?
5、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的火災報警器發(fā)出的信號，隨即趕赴火災報警信號發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業(yè)服務企業(yè)領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發(fā)生火災，物業(yè)公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點和不足。
6、某業(yè)主到房地產開發(fā)公司辦理入住手續(xù)，該業(yè)主直接找到物業(yè)服務企業(yè)的經理自我介紹說： “我接到入住通知書已經半年多了，由于工作忙，一直沒來辦理手續(xù)，今天特抽空來辦理。”經理說：“沒關系，我們一切為用戶服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經理說：“您的材料是否都帶齊了?”業(yè)主拿出購房合同、人住手續(xù)書及付款收據(jù)。經理說：“可以了。"業(yè)主問：“你們公司的收費標準有批文嗎?”經理說：“有，你看，這是房地產開發(fā)公司的批文”。業(yè)主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業(yè)主又問：“裝修是否要辦理手續(xù)?”經理說：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了。”業(yè)主問：“裝修前是否要交一些費用?”經理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業(yè)主又問：“我是否可以一次繳納10年的管理費?”經理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續(xù)，保安部派人來送鑰匙。業(yè)主接過鑰匙問：“還要辦理什么手續(xù)嗎?”經理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業(yè)主。”
請回答下列問題：
14.指出并改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。
15.物業(yè)人住準備工作的注意事項有哪些?
16.簡述入住期間需注意的問題。
7、物業(yè)巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經遮擋住了消防設備。物業(yè)巡視人員意識到了事態(tài)的嚴重性，當即告知業(yè)主移除這些雜物。
請回答下列問題：
19.消防工作的指導原則是什么?
20.物業(yè)服務企業(yè)消防管理規(guī)定包括哪些內容?
21.消防設施設備管理制度的內容有哪些?
22.物業(yè)消防安全檢查主要包括哪些內容?
8、某物業(yè)服務企業(yè)職工在進行清潔外墻的施工過程中，一員工爬梯作業(yè)時，由于未站穩(wěn)，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理模式大致可分為( )兩大類。
A、外包管理及自行作業(yè)
B、戶內有償清潔及公區(qū)日常保潔
C、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理
D、專業(yè)化服務及提供差異化服務
2、 清潔衛(wèi)生服務人員在從事高處作業(yè)時該注意哪些事項?
9、某住宅小區(qū)由甲物業(yè)服務企業(yè)負責物業(yè)管理工作，入住2年后成立了業(yè)委會，在前期物業(yè)服務合同未到期的情況下，業(yè)委會與乙物業(yè)服務企業(yè)達成口頭協(xié)議，由乙企業(yè)替代甲企業(yè)承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業(yè)服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業(yè)委會通過用小區(qū)樓內廣告收人給予補償?shù)囊髶Q得了甲企業(yè)的同意。
現(xiàn)場交接時，乙派項目經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區(qū)內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。
對于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發(fā)商解決。于是，甲、乙未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲向乙移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業(yè)承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要說明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由
3、本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?
4、機構更迭時物業(yè)資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?
10、某物業(yè)項目處于施工建設階段，為促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提供早期介入咨詢服務。A物業(yè)服務企業(yè)通過壓低物業(yè)服務費和提供超值服務的承諾獲得了該項目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業(yè)管理用房的設置與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進與現(xiàn)場施工跟蹤等。
問題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當和錯誤?
2、根據(jù)該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。
3、根據(jù)該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。
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