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2016注冊房地產(chǎn)估價師歷年試題與解析
2016年房地產(chǎn)估價師考試時間已確定為2016年10月15、16日，為了幫助大家能順利備考房地產(chǎn)估價師考試，下面百分網(wǎng)小編為大家?guī)?016注冊房地產(chǎn)估價師歷年試題與解析，供大家參考學習，預�？忌鷤淇汲晒�!
1、真題：職業(yè)道德調(diào)節(jié)要求房地產(chǎn)估價師人員在估價活動中應(yīng)以( )去支配自己的行為。
A、法律法規(guī)
B、掌握的知識
C、技術(shù)規(guī)范
D、內(nèi)心的良知
【標準答案】A
【解析】本題考的就是注冊房地產(chǎn)估價師的權(quán)利和義務(wù)，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和道德規(guī)范的要求。
下面我們一起來溫習一下詳細內(nèi)容：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當履行下列義務(wù)
(一)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范;
(二)執(zhí)行房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標準;
(三)保證估價結(jié)果的客觀公正，并承擔相應(yīng)責任;
(四)保守在執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密和他人的商業(yè)、技術(shù)秘密;
(五)與當事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當主動回避;
(六)接受繼續(xù)教育，努力提高執(zhí)業(yè)水準;
(七)協(xié)助注冊管理機構(gòu)完成相關(guān)工作。
2、真題：王某取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格超過3年申請初始注冊，需要接受繼續(xù)教育( )學時。
A、30
B、60
C、120
D、150
【標準答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育接收繼續(xù)教育的時間為120學時，必修和選修各為60學時。
下面我們一起來溫習一下詳細內(nèi)容：注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育實施辦法(暫行)
第一條 為了不斷提高注冊房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，加強注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的組織管理，根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》(原建設(shè)部令第151號)和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育政策規(guī)定，制定本辦法。
第二條 注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育是注冊房地產(chǎn)估價師持續(xù)執(zhí)業(yè)的必備條件之一。注冊房地產(chǎn)估價師有義務(wù)接受并按要求完成繼續(xù)教育，注冊房地產(chǎn)估價師所在單位有責任督促本單位注冊房地產(chǎn)估價師按要求接受繼續(xù)教育。
第三條 注冊房地產(chǎn)估價師在每一注冊有效期內(nèi)應(yīng)當接受120學時的繼續(xù)教育。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。
第四條 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會(以下簡稱中房學)組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育。
其余各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門或者其選定的單位組織實施，中房學負責指導。
第五條 必修課學時通過下列方式取得：
(一)參加繼續(xù)教育培訓;
(二)講授繼續(xù)教育培訓課程;
(三)參加房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織主辦的估價相關(guān)研討會、經(jīng)驗交流會;
(四)在房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織主辦的刊物、網(wǎng)站、編寫的著作上發(fā)表估價相關(guān)文章、估價報告，或者參與其組織的估價相關(guān)材料的編寫;
(五)參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱、用書編寫以及命題、審題、評卷;
(六)其他方式。
上述方式中，第(五)種方式計入全國必修課學時。其余的方式中，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者中房學認可的，計入全國必修課學時;由省級房地產(chǎn)行政主管部門認可的，計入地方必修課學時。
第六條 選修課原則上采取非集中面授方式，學時通過下列方式取得：
(一)參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育;
(二)完成房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織立項的估價相關(guān)科研項目;
(三)參加房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織開展的估價行業(yè)調(diào)研、檢查、案件查處以及估價報告評審、鑒定;
(四)向房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織提交估價行業(yè)發(fā)展、制度建設(shè)等建議被采納或者認可;
(五)參加房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織主辦的座談會以及境內(nèi)外考察、境外培訓;
(六)在公開刊物上發(fā)表房地產(chǎn)估價相關(guān)文章，公開出版房地產(chǎn)估價相關(guān)著作;
(七)在高等院校房地產(chǎn)估價相關(guān)專業(yè)進修學習并取得相關(guān)證書;
(八)其他方式。
上述方式中，第(六)種方式計入全國選修課學時，第(七)種方式計入地方選修課學時。其余的方式中，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者中房學認可的，計入全國選修課學時;由省級房地產(chǎn)行政主管部門認可的，計入地方選修課學時。
第七條 繼續(xù)教育學時按照下列標準計算：
(一)參加繼續(xù)教育培訓、網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育的，按照實際接受培訓的時間計算，每45分鐘為1學時;講授繼續(xù)教育培訓課程的，按照實際授課學時乘以4計算。
(二)參加估價報告評審、鑒定的，評審、鑒定1次按照10學時計算。
(三)下列方式按照每人每次30學時計算：
1、完成估價相關(guān)科研項目(限前10名完成人);
2、參加估價行業(yè)調(diào)研、檢查、案件查處;
3、參加估價相關(guān)研討會、經(jīng)驗交流會、座談會以及境內(nèi)外考察、境外培訓;
4、發(fā)表估價相關(guān)文章、估價報告等(限前3名作者);
5、編寫估價相關(guān)著作、材料(限前10名編寫人員);
6、參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱、用書編寫以及命題、審題、評卷;
7、提交估價行業(yè)發(fā)展、制度建設(shè)等建議被采納或者認可(限前5名建議人);
8、在高等院校房地產(chǎn)估價相關(guān)專業(yè)進修學習并取得相關(guān)證書。
第八條 學時計算不得重復。
必修課學時修滿后超出的學時，可以計入選修課學時，但選修課學時修滿后超出的學時不能計入必修課學時。
辦理跨省級變更注冊的注冊房地產(chǎn)估價師，在轉(zhuǎn)出省、自治區(qū)、直轄市取得的繼續(xù)教育學時，轉(zhuǎn)入省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)當予以認可。
第九條 繼續(xù)教育實施單位應(yīng)當根據(jù)其負責范圍內(nèi)需要參加繼續(xù)教育培訓的人數(shù)，合理安排培訓班數(shù)量，制定年度繼續(xù)教育培訓計劃并及時公布，供注冊房地產(chǎn)估價師查詢和選擇參加。
年度繼續(xù)教育培訓計劃應(yīng)當包括每個培訓班的時間、地點、學時、對象范圍、主要內(nèi)容、收費標準等。
第十條 繼續(xù)教育實施單位應(yīng)當保證繼續(xù)教育培訓效果和質(zhì)量，合理控制培訓班規(guī)模。
第十一條 繼續(xù)教育培訓內(nèi)容應(yīng)當具有先進性、針對性和實用性，主要包括：
(一)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德和社會責任;
(二)估價相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標準規(guī)范和指導意見;
(三)國內(nèi)外估價行業(yè)發(fā)展動態(tài);
(四)估價理論、方法、參數(shù)研究和應(yīng)用的新進展;
(五)估價實務(wù)中的熱點、難點和案例剖析;
(六)估價的新興業(yè)務(wù);
(七)計算機、網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)在估價領(lǐng)域的應(yīng)用;
(八)房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析和研究;
(九)估價相關(guān)的建筑、規(guī)劃、不動產(chǎn)登記、會計等知識。
全國必修課的培訓內(nèi)容側(cè)重房地產(chǎn)估價相關(guān)法律、全國性法規(guī)、政策、標準規(guī)范、指導意見以及行業(yè)發(fā)展的共性問題等;地方必修課的培訓內(nèi)容應(yīng)當結(jié)合當?shù)貙嶋H，側(cè)重地方性法規(guī)、政策、標準規(guī)范、指導意見以及當?shù)匦袠I(yè)發(fā)展的熱點問題等。
第十二條 繼續(xù)教育實施單位應(yīng)當加強繼續(xù)教育教師隊伍建設(shè)，形成一支規(guī)模適當、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)優(yōu)良的繼續(xù)教育教師隊伍。
繼續(xù)教育教師一般應(yīng)當具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)或者取得房地產(chǎn)估價師資格8年以上，具有良好職業(yè)道德、較高理論水平、扎實專業(yè)知識基礎(chǔ)、較豐富實踐經(jīng)驗。
繼續(xù)教育實施單位應(yīng)當根據(jù)每個培訓班的培訓對象、培訓內(nèi)容選派有勝任能力的繼續(xù)教育教師授課，要求其提供授課講義或者較詳細的授課大綱。
第十三條 繼續(xù)教育培訓應(yīng)當針對注冊房地產(chǎn)估價師的崗位(機構(gòu)負責人、項目負責人、一般執(zhí)業(yè)人員等)和執(zhí)業(yè)年限等制定有針對性的培訓方案，進行相應(yīng)的繼續(xù)教育。
第十四條 繼續(xù)教育學時取得情況實行網(wǎng)上公布制度。注冊房地產(chǎn)估價師可以通過中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)(網(wǎng)址：www.cirea.org.cn)查詢?nèi)〉玫睦^續(xù)教育學時等信息。
地方繼續(xù)教育實施單位應(yīng)當按要求及時將注冊房地產(chǎn)估價師的地方學時取得情況報中房學，由中房學統(tǒng)一管理。
第十五條 注冊房地產(chǎn)估價師有下列行為的，取消相應(yīng)的繼續(xù)教育學時，情節(jié)嚴重的，記入其信用檔案：
(一)提供虛假證明材料騙取繼續(xù)教育學時的;
(二)由他人代替參加繼續(xù)教育培訓的;
(三)其他嚴重違反繼續(xù)教育培訓紀律的行為。
第十六條 繼續(xù)教育實施單位要嚴格遵守本辦法及繼續(xù)教育有關(guān)規(guī)定，不得亂辦班、亂收費、亂發(fā)證，要及時總結(jié)培訓經(jīng)驗，不斷提高培訓效果和質(zhì)量。
第十七條 省級房地產(chǎn)估價師管理部門應(yīng)當將每年地方學時繼續(xù)教育工作總結(jié)和計劃報中房學，中房學將匯總的注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育工作總結(jié)和計劃報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。
第十八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責對繼續(xù)教育情況進行監(jiān)督、檢查。監(jiān)督、檢查的內(nèi)容包括：
(一)本辦法及繼續(xù)教育有關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況;
(二)繼續(xù)教育教師選聘、培訓內(nèi)容安排、培訓收費等;
(三)學員考勤記錄、培訓考核標準、培訓效果和質(zhì)量等。
省級房地產(chǎn)行政主管部門要加強對繼續(xù)教育組織實施工作的監(jiān)督、檢查，對不按照本辦法組織繼續(xù)教育、不能保證繼續(xù)教育培訓質(zhì)量或者有其他違規(guī)行為的地方繼續(xù)教育實施單位，應(yīng)當予以撤換。
第十九條 下列情況下申請注冊的，申請之日前三年內(nèi)應(yīng)當達到本辦法規(guī)定的120學時的繼續(xù)教育：
(一)取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格超過三年申請初始注冊的;
(二)被注銷注冊后具備相應(yīng)條件，申請初始注冊的;
(三)逾期申請延續(xù)注冊的。
第二十條 省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)估價師管理部門可根據(jù)本辦法，制定本地區(qū)地方必修課和地方選修課繼續(xù)教育的實施細則。
第二十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
3、真題：商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是()。
A.建設(shè)單位
B.居民委員會
C.業(yè)主大會
D.房地產(chǎn)行政主管部門
【標準答案】A
考點：房地產(chǎn)估價師考點物業(yè)服務(wù)合同，下面我們對考點解析：
【解析】本題考查的是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)合同服務(wù)的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位。
下面我們一起來溫習一下詳細內(nèi)容：
1.物業(yè)服務(wù)合同的屬性
業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名義為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間。
2.物業(yè)服務(wù)合同的類型
物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為兩種。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
這是針對前期物業(yè)管理服務(wù)所簽訂的，合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位;合同乙方是甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè)。該合同至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。
(2)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)&管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》
根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》即自行失效。
3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容可以參考使用建設(shè)部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》(建住房[2004]155號)。
4、真題：李某自用位于地下的工業(yè)廠房，應(yīng)稅房產(chǎn)原價為100萬元，2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅最多為()元。
A、4200
B、5040
C、5400
D、6480
【標準答案】D
考點：房地產(chǎn)稅率的計算，下面我們對考點進行解析：
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)稅率的計算。工業(yè)用途的房產(chǎn)，以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×【1-(10%~30%)】×1.2%，所以最大為6480。
下面我們一起來溫習一下詳細內(nèi)容：土地增值稅的稅率和應(yīng)納稅額的計算-四級超額累進稅率
稅率
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%
增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%(包括100%)
增值額超過扣除項目金額100%，款超過200%的部分，稅率為50%(包括200%)
增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%
簡化計算-速算扣除系數(shù)
增值額未超過扣除項目金額50%的
應(yīng)納稅額=土地增值額×30%
增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%
增值額超過扣除項目金額100%，款超過200%的
應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%
增值額超過扣除項目金額200%以上的
應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項目×35%
土地增值稅的課稅對象和計稅依據(jù)
課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額
土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項目金額后的余額
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓獲得的全部價款以及相關(guān)經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
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