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酒店項(xiàng)目建議書(shū)
蘇大廈、中鐵建大廈、安聯(lián)大廈、江勝大廈、航天大廈、禮頓大廈、興業(yè)銀行大廈、******大廈、時(shí)代金融中心、投資大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、特美詩(shī)大廈、免稅大廈、信息樞紐大廈、豐立大廈、大中華廣嘗國(guó)際商會(huì)中心、新星大廈、新世界中心、捷美大廈等
(四)景觀資源分析
東面：高樓林立的現(xiàn)代大都市繁華景象;南面：會(huì)展中心;西面：中軸線綠化帶、繁華大都市景象;西北：中軸線綠化帶、市民廣嘗水晶島、深南大道，
以及西面繁華大都市景象;
三、項(xiàng)目SWOT分析
優(yōu)勢(shì)(S)
1. 地處CBD核心區(qū)域，中心區(qū)中軸沿線，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越;
2. 超五星酒店及管理可有效提升物業(yè)檔次及產(chǎn)品差異化;
3. 雙地鐵出口直入地下商業(yè)，公共交通便利;
4. 毗鄰地標(biāo)性建筑會(huì)展中心，易于識(shí)別及傳播;
5. 西面有較好的景觀優(yōu)勢(shì)，與城市景觀中心綠化帶毗鄰，
南面和西北面也有較佳景觀;
劣勢(shì)(W)
1.目前交通較為不便;
2.地鐵出口與地下商業(yè)相連，造成人流過(guò)于集中繁雜，
影響項(xiàng)目的高檔形象，同時(shí)存在一定的安全隱患;
3.開(kāi)發(fā)商缺乏辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn);
4.綜合性物業(yè)，有利有弊，就寫(xiě)字樓部分而言，與純
寫(xiě)字樓相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯;
5、不同功能的各部分規(guī)模均不大;
機(jī)會(huì)(O)
1. WTO帶來(lái)大量境外企業(yè)進(jìn)駐;
2. CEPA的實(shí)施;
3. 珠三角自由貿(mào)易區(qū)的建立;
4. 星級(jí)酒店匯聚區(qū)，區(qū)域標(biāo)識(shí)性強(qiáng);
5. 中心區(qū)已成氣候;
6. 項(xiàng)目定位的提煉與升華，將有可能使項(xiàng)目成為深圳
乃至全國(guó)的創(chuàng)舉。
威脅(T)
1. 同期市場(chǎng)有多個(gè)商務(wù)項(xiàng)目推出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大;
2. 深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力減弱，將對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成一定影響;
3. 人民銀行嚴(yán)格要求各銀行控制高檔物業(yè)貸款及按揭
成數(shù);
4. 項(xiàng)目為復(fù)合型產(chǎn)品，在營(yíng)銷(xiāo)推廣上可能存在市場(chǎng)認(rèn)
識(shí)的模煳性;
5. 歐美經(jīng)濟(jì)不明朗、國(guó)際政治局勢(shì)動(dòng)蕩不安。
四、項(xiàng)目定位
(一)產(chǎn)品定位思考
屬性特征一：集商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓于一體的綜合項(xiàng)目
屬性特征二：超五星酒店規(guī)劃
屬性特征三：地鐵出口接入地下商場(chǎng)
屬性特征四：CBD中軸線核心地帶，毗鄰會(huì)展中心
結(jié)論：超前規(guī)劃、高檔次、高配套的綜合型商務(wù)物業(yè)
其中：
酒店——超五星酒店
寫(xiě)字樓——與酒店服務(wù)相匹配的高檔寫(xiě)字樓
商業(yè)——與片區(qū)形象相匹配的高檔商業(yè)街
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