地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理

　　隨著財稅【2016】22號文的出臺，文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理基本上已經(jīng)完善，目前的爭議可能就是預(yù)繳稅款的抵減方式，即是按項目抵減還是混合抵減?筆者結(jié)合目前業(yè)界對該問題的一些討論，對上一篇文章進行了修改，現(xiàn)發(fā)出來供大家參考。下面是小編為大家?guī)�來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理的知識，歡迎閱讀。

　　地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理 1

　　一、基本規(guī)定

　　(一)稅收政策規(guī)定

　　1、如何預(yù)繳稅款?國稅總局2016年18號公告明確規(guī)定采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。并在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

　　2、如何抵減稅款?國稅總局2016年18公告規(guī)定房開企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)以適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　從上述規(guī)定來看，目前的稅收政策對房開企業(yè)預(yù)繳稅款的抵減是允許不同項目混合抵減的，另外從增值稅申報表的填報方面來看，也是支持混合抵減的。

　　(二)會計處理規(guī)定

　　企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目。

　　簡易計稅的項目根據(jù)財會【2016】22文的規(guī)定，“簡易計稅”明細科目核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)，為此簡易計稅項目的預(yù)繳增值稅需通過“簡易計稅”科目來反映，這個要與一般計稅項目的預(yù)繳增值稅通過“預(yù)交增值稅”科目來反映相區(qū)別。

　　從上述規(guī)定來看，財會【2016】22號文對房開企業(yè)預(yù)繳稅款的抵減是按照項目對應(yīng)抵減的思路來的。這就和稅收政策不一致，產(chǎn)生了稅會差異，對于該問題筆者將在下文通過三個案例進行詳述。

　　二、案例講解

　　案例1：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有A、B兩個開發(fā)項目，均備案成老項目。

　　(1)2016年5月份，A項目預(yù)售取得房款2100萬元，B項目未滿足預(yù)售條件。

　　A項目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅申報期才向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：

　　借：銀行存款2100

　　貸：預(yù)收賬款2100

　　(2)2016年6月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報后，A項目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅60

　　貸：銀行存款60

　　(3)2016年6月A項目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬元，B項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款31500萬元。

　　①A項目正式交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對預(yù)收房款2100萬和后續(xù)房款10500萬確認收入并繳納增值稅，做如下分錄：

　　借：預(yù)收賬款2100

　　銀行存款10500

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入12000

　　應(yīng)交稅費——簡易計稅600

　�、贐項目預(yù)售取得房款，按照上述分析，需做如下分錄：

　　借：銀行存款31500

　　貸：預(yù)收賬款31500

　　(4)2016年7月份納稅申報后，需要做如下會計處理

　�、偬顚憽对鲋刀愵A(yù)繳稅款表》申報后，B項目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅900

　　貸：銀行存款900

　�、贏項目需繳納增值稅：

　　A項目應(yīng)納增值稅稅額=600-60(預(yù)繳的增值稅)=540萬元

　　根據(jù)上述會計處理后“簡易計稅”科目有借方余額360萬元，2016年7月份企業(yè)無需繳納增值稅，也就是A項目應(yīng)納增值稅540萬元被B項目預(yù)繳的900萬增值稅抵減掉了。

　　從稅收政策的規(guī)定來看，一方面不同項目預(yù)繳的增值稅是可以混抵的;另一方面次月預(yù)繳的增值稅即使還沒有繳款入庫，也可以馬上抵減申報應(yīng)繳的增值稅，不用等到預(yù)繳增值稅入庫后下個月再抵減，這兩點從增值稅申報表的填寫中可以得到實現(xiàn)。

　　綜上所述，房開企業(yè)在只有簡易計稅項目的情況下，無論是單項目還多項目核算，稅會不會出現(xiàn)差異，通過“簡易計稅”這個二級科目就可以將相關(guān)業(yè)務(wù)核算清楚。

　　案例2：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有C、D兩個開發(fā)項目，均為新項目，采用一般計稅。

　　(1)2016年5月C項目預(yù)售取得房款5550萬元，D項目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價格1170萬元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報日期截止前進行勾選確認。

　�、貱項目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅申報期才向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：

　　借：銀行存款5550

　　貸：預(yù)收賬款5550

　�、谫徣虢ㄖ�材料入庫時，并將建安勞務(wù)成本計入開發(fā)成本。由于增值稅專用發(fā)票未認證，需要通過“待認證進行稅額”科目進行過渡，具體會計分錄入下：

　　借：原材料1000

　　開發(fā)成本10000

　　應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　貸：銀行存款11270

　　(2)2016年6月納稅申報期內(nèi)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，C項目預(yù)繳增值稅需做入下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　貸：銀行存款150

　　(3)2016年6月填寫增值稅納稅申報表前，對取得的發(fā)票進行勾選確認，需做入下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)1270

　　貸：應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　(4)2016年6月C項目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬元，C項目土地出讓金收據(jù)上顯示的金額為11100萬元。D項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款33300萬元。

　�、貱項目完工并交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對預(yù)收房款5550萬元和后續(xù)房款27750萬元確認收入并繳納增值稅，需做如下分錄：

　　借：預(yù)收賬款5550

　　銀行存款27750

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入30000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)3300

　�、谕恋爻鲎尳鹂蹨p銷售額的會計處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)1100

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本1100

　�、跠項目取得預(yù)售房款33300萬元，需做如下分錄：

　　借：銀行存款33300

　　貸：預(yù)收賬款33300

　　④納稅義務(wù)發(fā)生時，可將之前預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅150

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　2016年6月末轉(zhuǎn)出未交增值稅的會計處理，需做如下分錄：

　　未交增值稅=3300-1100-1270=930萬元

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)930

　　貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅930

　　2016年6月底未交增值稅科目余額為780萬元。

　　(5)2016年7月份納稅申報期填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，D項目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅900

　　貸：銀行存款900

　　根據(jù)上述會計處理后，“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目貸方余額為780萬元，表明企業(yè)7月申報應(yīng)納增值稅為780萬元，另外有預(yù)交增值稅900萬元。

　　但是根據(jù)稅收政策規(guī)定，D項目7月份預(yù)繳的增值稅900萬元是可以直接抵減C項目的應(yīng)納增值稅，抵減之后該企業(yè)7月份應(yīng)納稅額為0，預(yù)交增值稅余額為120萬元。

　　綜上所述，房開企業(yè)在只有一般計稅項目時，無論單項目還是多項目，均會出現(xiàn)稅會差異，對此差異，筆者建議根據(jù)實際申報繳納的稅金來進行賬務(wù)調(diào)整，可做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅780

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅780

　　在申報期內(nèi)經(jīng)過上述處理，也就是不等到D項目的納稅義務(wù)發(fā)生就將其結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”科目中，而且這里仍然依據(jù)稅收政策的原則進行了混抵，這樣就可以使得稅會一致。

　　案例3：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有A、B兩個開發(fā)項目，均備案成老項目。還有C、D兩個開發(fā)項目，均為新項目，采用一般計稅。

　　(1)2016年5月份，A項目預(yù)售取得房款2100萬元，B項目未滿足預(yù)售條件。C項目預(yù)售取得房款5550萬元，D項目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價格1170萬元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報日期截止前進行勾選確認。

　�、貯項目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款2100

　　貸：預(yù)收賬款2100

　　②C項目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款5550

　　貸：預(yù)收賬款5550

　�、圪徣虢ㄖ�材料入庫時，并將建安勞務(wù)成本計入開發(fā)成本：

　　借：原材料1000

　　開發(fā)成本10000

　　應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　貸：銀行存款11270

　　(2)2016年6月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報后

　�、貯項目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅60

　　貸：銀行存款60

　　②C項目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　貸：銀行存款150

　　(3)2016年6月填寫增值稅納稅申報表前，對取得的發(fā)票進行勾選確認，需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)1270

　　貸：應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　(4)2016年6月A項目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬元，B項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款31500萬元。C項目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬元，C項目土地出讓金收據(jù)上顯示的金額為11100萬元。D項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款22200萬元。

　�、貯項目正式交房：

　　借：預(yù)收賬款2100

　　銀行存款10500

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入12000

　　應(yīng)交稅費——簡易計稅600

　　②B項目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款31500

　　貸：預(yù)收賬款31500

　�、跜項目完工并交房：

　　借：預(yù)收賬款5550

　　銀行存款27750

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入30000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)3300

　�、芡恋爻鲎尳鹂蹨p銷售額的會計處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)1100

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本1100

　�、軩項目取得預(yù)售房款22200萬元：

　　借：銀行存款22200

　　貸：預(yù)收賬款22200

　　⑥納稅義務(wù)發(fā)生時，可將之前C項目預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅150

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　⑦2016年6月末轉(zhuǎn)出未交增值稅：

　　未交增值稅=3300-1100-1270=930萬元

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)930

　　貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅930

　　2016年6月底未交增值稅科目貸方余額為780萬元。

　　(5)2016年7月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報后：

　　①B項目預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅900

　　貸：銀行存款900

　�、贒項目預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅600

　　貸：銀行存款600

　�、蹖�D項目預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至“未交增值稅”科目：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅600

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅600

　　經(jīng)過上述會計處理后：“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目有貸方余額180萬元，表明一般計稅項目需交納的增值稅稅額為180萬元。

　　同時，“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目借方余額為360萬，表明簡易計稅項目多預(yù)繳了360萬元。

　　但是根據(jù)目前的稅收政策，從增值稅納稅申報表的結(jié)構(gòu)來看，簡易計稅和一般計稅預(yù)繳的增值稅完成可以混抵簡易計稅和一般計稅應(yīng)納稅額，為此，2016年7月份申報期，明大房開企業(yè)應(yīng)納稅稅額為零，預(yù)繳增值稅余額為180萬元，可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　綜上所述，房開企業(yè)在簡易計稅項目和一般計稅項目并存時，肯定會存在稅會差異，對于上述差異，筆者建議根據(jù)實際繳稅金額進行賬務(wù)調(diào)整：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅180

　　貸：應(yīng)交稅費——簡易計稅180

　　地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理 2

　　一、增值稅的會計處理

　　營改增后房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收賬款不再確認納稅義務(wù)的發(fā)生，但為了稅收均衡入庫，預(yù)收房款應(yīng)當預(yù)交增值稅。增值稅是屬于價外稅，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。預(yù)交增值稅的會計核算區(qū)分一般計稅和簡易計稅，一般計稅方法下，預(yù)繳增值稅不是實際繳納增值稅，當期銷項稅額大于當期進項稅額需要繳納增值稅的時候，可以先抵減已預(yù)繳的增值稅，抵減后仍有余額的應(yīng)補繳增值稅。預(yù)交增值稅在“應(yīng)交稅費--預(yù)交增值稅”科目核算，待增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時，再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費--未交增值稅”;簡易計稅方法下，預(yù)繳、計提以及繳納增值稅均在“應(yīng)交稅費--簡易計稅”科目核算。下面以一般計稅方法舉例說明增值稅的會計核算。

　　舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)新項目，適用一般計稅方法，該項目于2018年12月開始預(yù)售，預(yù)售期間共收取首付款預(yù)收房款2，200.00萬元，預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳增值稅=2，200.00÷(1 10%)*3%=60.00萬元。會計處理如下：

　　(1)收到預(yù)收款

　　借：銀行存款 2，200

　　貸：預(yù)收賬款 2，200

　　(2)繳納增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅 60

　　貸：銀行存款 60

　　上述房地產(chǎn)企業(yè)于2019年4月出售房產(chǎn)竣工交付，應(yīng)確認增值稅應(yīng)稅收入價稅合計8，720.00萬元，銷項稅額=8，720.00÷(1 9%)*9%=720.00萬元，按照已銷售房地產(chǎn)項目建筑面積占房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積的比例，假設(shè)計算應(yīng)允許扣除的土地成本為2180.00萬元，土地價款抵扣增值稅金額=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00萬元，當月實際銷項稅額=720-180.00=540萬元，假設(shè)認證應(yīng)抵扣的進項稅額為450.00萬元，當月應(yīng)交增值稅=540.00-450.00=90萬元，扣除預(yù)售期間已預(yù)繳增值稅60萬元，當月應(yīng)補繳交增值稅=90.00-60.00=30萬元。會計處理如下：

　　1.確認收入及銷項稅額

　　借：預(yù)收賬款 8，720

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入 8，000

　　應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額 720

　　2.土地價款抵扣增值稅

　　借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減 180

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本 180

　　3.轉(zhuǎn)出當月未交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅 90

　　貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅 90

　　4.將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費-未交增值稅 60

　　貸：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅 60

　　5.繳納增值稅

　　借：應(yīng)交稅費-未交增值稅 30

　　貸：銀行存款 30

　　二、附加稅費的會計處理

　　城建稅、教育費附加、地方教育費附加均以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計征依據(jù)，分別與增值稅同時繳納。因此，預(yù)交增值稅相應(yīng)應(yīng)當同時繳納城建稅、教育費附加、地方教育費附加。按照權(quán)責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則，在收入未確認之前繳納的附加稅費不計入當期損益。待開發(fā)項目達到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將附加稅費轉(zhuǎn)入“稅金及附加”科目。以上述為例，預(yù)繳增值稅60萬元，相應(yīng)應(yīng)當繳納城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別為4.2萬元、1.8萬元、1.2萬元;實際應(yīng)繳納增值稅90萬元，應(yīng)計入損益的城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別為6.3萬元、2.7萬元、1.8萬元。會計處理如下：

　　2018年隨增值稅繳納附加稅費時

　　借：應(yīng)交稅費----應(yīng)交城建稅 4.2

　　---應(yīng)交教育費附加 1.8

　　--應(yīng)交地方教育費附加 1.2

　　貸：銀行存款 7.2

　　2019年4月計提附加稅費

　　借：稅金及附加--城建稅 6.3

　　---教育費附加 2.7

　　--地方教育費附加 1.8

　　貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交城建稅 6.3

　　--應(yīng)交教育費附加 2.7

　　--應(yīng)交地方教育費附加 1.8

　　差額補交附加稅費時：

　　借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交城建稅 2.1

　　--應(yīng)交教育費附加 0.9

　　--應(yīng)交地方教育費附加 0.6

　　貸：銀行存款 3.6

　　三、預(yù)交土地增值稅的會計處理

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。按照權(quán)責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則，預(yù)繳土地增值稅不確認當期損益。待確認收入時計入稅金及附加，土地增值稅清算后，再調(diào)整。

　　仍以上述為例，預(yù)收房款2200萬元，均為普通住房，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。正常情況下，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=2，200.00÷(1 10%)=2000萬元，預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=2000*2%=40萬元。簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款==2，200.00÷(1 10%)*3%=60萬元，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=2200-60=2140萬元，預(yù)交土地增值稅稅款=2140*2%=42.8萬元。從上述結(jié)果來看，雖然計算簡化了些，但預(yù)交的稅款比正常計算的方法下要大。因為文件規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”，“可按照”上述方法進行計算，因為納稅人也可以選擇按照不含稅收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅。如果該企業(yè)按照40萬元預(yù)交土地增值稅，則會計處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅 40

　　貸：銀行存款 40

　　待開發(fā)項目達到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將相應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳的土地增值稅全部轉(zhuǎn)入“稅金及附加”科目，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅”。項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行土地增值稅清算，對前期預(yù)征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調(diào)整，在取得稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定補稅后，借記“稅金及附加——土地增值稅”科目(清算稅款總金額-前期累計計提的土地增值稅費用)，貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”科目(清算稅款總金額-前期累計已預(yù)繳的土地增值稅);實際補交時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目(清算稅款總金額-前期累計已預(yù)繳的土地增值稅款)。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

　　四、企業(yè)所得稅的會計處理

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。但《企業(yè)會計準則》對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)確認所得，由此產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。但在企業(yè)所得稅會計處理上有兩種方法：應(yīng)付稅款法、納稅影響會計法。

　　1、應(yīng)付稅款法下企業(yè)所得稅的會計處理。應(yīng)付稅款法是將本期稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得額之間的差異造成的影響所得稅的金額直接計入當期損益，而不遞延到以后各期的核算方法。應(yīng)付稅款法下會計分錄如下：

　　收入未確認之前繳納的企業(yè)所得稅：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時計算已實現(xiàn)的收入同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出的所得稅反映在利潤表中：

　　借：所得稅費用

　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　計算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時：

　　借：所得稅費用

　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　貸：銀行存款

　　2、納稅影響法，納稅影響會計法是指企業(yè)確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期應(yīng)交的所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認為當期所得稅費用的方法。采用“納稅影響法”(即納稅影響會計法)，計入當期損益的所得稅費用與當期應(yīng)繳納的所得稅金額不一致，其差額為遞延稅款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。下面舉例說明：

　　例1：A房地產(chǎn)公司2018年發(fā)生預(yù)售房款收入100萬元，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的預(yù)征毛利率為15%，本期達到收入確認條件的預(yù)收款有30萬元，相應(yīng)成本8萬元，期間費用及其他相關(guān)費用2萬元，則年末預(yù)收賬款的賬面價值為70萬元，計稅基礎(chǔ)為70×(1-15%)=59.5(萬元)，產(chǎn)生可抵扣暫時性差異10.5萬元，相應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)10.5×25%=2.625(萬元)。利潤表上企業(yè)所得稅費用(30-8-2)×25%=5(萬元)(假設(shè)除預(yù)收款外，無其他納稅調(diào)整事項);未確認收入的預(yù)售房款預(yù)繳企業(yè)所得稅70×15%×25%=2.625(萬元);年末匯算清繳，按照當期預(yù)售房款收入預(yù)繳企業(yè)所得稅(70×15%30-8=2)×25%=7.625(萬元)，相關(guān)會計處理為：

　　借：所得稅費用——當期所得稅費用 5

　　應(yīng)交稅費——企業(yè)所得稅 2.625

　　貸：銀行存款 7.625

　　年末，確認遞延所得稅資產(chǎn)：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn) 2.625

　　貸：應(yīng)交稅費-企業(yè)所得稅 2.625

　　例2：B房地產(chǎn)公司2018年發(fā)生預(yù)售房款收入100萬元，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的預(yù)征毛利率為15%，本期無達到收入確認條件的預(yù)收款，期間費用及其他相關(guān)費用2萬元，則年末預(yù)收賬款的賬面價值為100萬元，計稅基礎(chǔ)為100×(1-15%)=85(萬元)，產(chǎn)生可抵扣暫時性差異15萬元，相應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)15×25%=3.75(萬元)。年末，按照當期預(yù)售房款收入預(yù)繳企業(yè)所得稅(100×15%-2)×25%=3.25(萬元)，相關(guān)會計處理為：

　　借：應(yīng)交稅費——企業(yè)所得稅 3.25

　　貸：銀行存款 3.25

　　年末，確認遞延所得稅資產(chǎn)：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn) 3.75

　　貸：應(yīng)交稅費——企業(yè)所稅 3.25

　　所得稅費用 0.5

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會計核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項目結(jié)算，就抵減哪個項目的預(yù)計利潤。

　　五、開發(fā)期間繳納土地使用稅的會計處理

　　現(xiàn)時按財會[2016]22號文件要求，企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過“稅金及附加科目”核算;計提分錄為：借：稅金及附加-城鎮(zhèn)土地使用稅貸：應(yīng)交稅費-城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時：借：應(yīng)交稅費-城鎮(zhèn)土地使用稅貸：銀行存款。但開發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對象是用于開發(fā)用的土地，是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分，隨著產(chǎn)品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營業(yè)用地。舉一個列子，如租賃費，如果是公司辦公用房的租賃，我們列管理費用，但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入“稅金及附加”，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，應(yīng)當予以資本化。

　　六、印花稅的會計處理

　　《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》(財會〔2016〕22號)規(guī)定：“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費。因此，全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，不論執(zhí)行《小企業(yè)會計準則》，還是執(zhí)行《企業(yè)會計準則》等會計制度，企業(yè)繳納的印花稅均應(yīng)當計入“稅金及附加”科目。印花稅屬于一次性繳納的稅種，不存在與稅務(wù)機關(guān)清算和結(jié)算的問題，因此一般不需要通過“應(yīng)交稅費”計提印花稅。但在實際工作中，很多地方稅務(wù)機關(guān)直接按照預(yù)收房款計算繳納印花稅，為了方便核算，企業(yè)也可以通過“應(yīng)交稅費”科目核算。

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅會計處理

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時，不論企業(yè)增值稅采用一般計稅還是簡易計稅，預(yù)交增值稅的計算公式均為：

　　應(yīng)預(yù)交增值稅=[預(yù)收款÷(1+稅率9%或征收率5%)]×3%

　　預(yù)交土地增值稅計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)交增值稅

　　應(yīng)預(yù)交土地增值稅=預(yù)交土地增值稅計征依據(jù)×預(yù)征率

　　2.現(xiàn)房銷售時，在土地增值稅清算前，仍應(yīng)預(yù)交土地增值稅。

　　(1)適用增值稅簡易計稅的土地增值稅預(yù)交計征依據(jù)。

　　預(yù)交土地增值稅計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)交增值稅

　　應(yīng)交增值稅= [預(yù)收款÷(1+5%)]×3%

　　(2)適用增值稅一般計稅的土地增值稅預(yù)交計征依據(jù)。

　　預(yù)交土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計-銷項稅額

　　銷項稅額=[(價稅合計-允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)交增值稅時實際繳納的稅費附加扣除。

　　【案例】某房地產(chǎn)公司7月份銷售A項目，取得普通住宅預(yù)收款8 880萬元，開工許可證在營改增后取得，適用增值稅一般計稅方法，本省規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率為2%。

　　預(yù)繳增值稅=8 880÷(1+9%)×3%=244.4(萬元)

　　預(yù)繳土地增值稅=(8 880-244.4)×2%=172.71(萬元)

　　做會計分錄如下：

　　(1)收到預(yù)收款時。

　　借：銀行存款88 800 000

　　(2)次月預(yù)繳增值稅時。

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅2444000

　　貸：銀行存款2444000

　　(3)預(yù)繳土地增值稅時。

　　借：應(yīng)交稅費——土地增值稅1727100

　　貸：銀行存款1727100

　　貸：預(yù)收賬款88 800 000

　　2.現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售的涉稅會計處理

　　(1)銷售房產(chǎn)時

　　借：銀行存款

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　(2)計算應(yīng)交土地增值稅

　　借：稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅