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2017年房產(chǎn)估價師考試模擬真題答案
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一、單項選擇題
1.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P40，城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人進行補償或安置的行為。
【該題針對“城市房屋拆遷的概念”
2.【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P40，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。
【該題針對“城市房屋拆遷的概念”
3.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P41，搬遷期限從屬于拆遷期限。所以C選項不正確。
【該題針對“城市房屋拆遷的概念”
4.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P42，經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》�！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
5.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P42，房屋拆遷管理部門在發(fā)放《房屋拆遷許可證》的同時，應當依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定將《房屋拆遷許可證》中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
6.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P43，拆遷協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當事人自主選擇。所以C選項不正確。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
7.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P43，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機關公證。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
8.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P44，貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。
【該題針對“拆遷補償方式”
9.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P45，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。
【該題針對“拆遷補償方式”
10.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P44，房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥恕?/p>
【該題針對“拆遷補償對象”
11.【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P46，所有權(quán)證書未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。
【該題針對“拆遷補償標準”
12.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P47，拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
【該題針對“拆遷安置”
13.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P48，產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。
【該題針對“特殊情況的拆遷補償與安置”
14.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P48—49，公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
【該題針對“特殊情況的拆遷補償與安置”
15.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P49，違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設的建筑物和構(gòu)筑物。
【該題針對“特殊情況的拆遷補償與安置”
16.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P49，違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。
【該題針對“安置房屋的質(zhì)量要求”
17.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P49，城市房屋拆遷估價，是指為為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
18.【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P50，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。所以B選項不正確。
【該題針對“拆遷估價機構(gòu)和人員”
19.【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P50，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
20.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P50，拆遷估價一般應當采用市場比較法。
21.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P51，委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定。
22.【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P51，拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。
【該題針對“拆遷估價結(jié)果公示和異議處理”
23.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P51，拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。
【該題針對“拆遷估價結(jié)果公示和異議處理”
24.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P51，拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應當在10日內(nèi)出具估價報告。
【該題針對“拆遷估價結(jié)果公示和異議處理”
25.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P52，拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價專家委員會申請技術鑒定。
【該題針對“拆遷估價糾紛調(diào)處”
26.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P52，估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
【該題針對“拆遷估價糾紛調(diào)處”
27.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P53，實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。
28.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P53，實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。
29.【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P53，若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議。
30.【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P54，裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。
31.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P55，行政裁決以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。
【該題針對“行政裁決的原則”
32.【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P56，市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。
【該題針對“拆遷行政裁決的主要程序”
33.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P57，作為自然人的申請人死亡，15天之內(nèi)沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的，房屋拆遷管理部門應終結(jié)裁決并書面告知當事人。
【該題針對“拆遷行政裁決的主要程序”
34.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P58，拆遷強制執(zhí)行的要求中，房屋拆遷管理部門申請強制拆遷，應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷。
【該題針對“拆遷強制執(zhí)行的要求”
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二、多項選擇題
1.【正確答案】：AB
【答案解析】：參見教材P40，《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
【該題針對“城市房屋拆遷的概念”
2.【正確答案】：BCDE
【答案解析】：參見教材P41，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門的監(jiān)督管理職責包括房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關手續(xù)通知書的發(fā)放、延長暫停期限的審批、拆遷裁決、受理強制拆遷的申請、建設項目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及對接受委托拆遷的單位的資格認定等內(nèi)容。
【該題針對“城市房屋拆遷的管理體制”
3.【正確答案】：ABDE
【答案解析】：參見教材P42，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設項目批準文件;建設用地規(guī)劃許可證;國有土地使用權(quán)批準文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
4.【正確答案】：AB
【答案解析】：參見教材P43，拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
5.【正確答案】：AB
【答案解析】：參加教材P44，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價與調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。
【該題針對“拆遷補償方式”
6.【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P45，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。
【該題針對“拆遷補償標準”
7.【正確答案】：DE
【答案解析】：參見教材P47，拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
【該題針對“拆遷安置”
8.【正確答案】：ABDE
【答案解析】：參見教材P48，應當及時通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人一般是接受抵押的銀行。所以C選項不正確。
【該題針對“特殊情況的拆遷補償與安置”
9.【正確答案】：ABE
【答案解析】：參見教材P49，臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設施。
【該題針對“特殊情況的拆遷補償與安置”
10.【正確答案】：CE
【答案解析】：參見教材P50，拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價機構(gòu)。
【該題針對“拆遷估價機構(gòu)和人員”
11.【正確答案】：AD
【答案解析】：參見教材P51，拆遷當事人對估價結(jié)果有異議，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。
【該題針對“拆遷估價結(jié)果公示和異議處理”
12.【正確答案】：ABCE
【答案解析】：參見教材P52，對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，應當按照《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案：出具不實估價報告的;與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的;以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務的;允許他人借用自己的名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務的;違反國家標準《房地產(chǎn)估價范圍》和《城市房屋拆遷估價指導意見》等相關規(guī)定的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
【該題針對“對違規(guī)估價機構(gòu)和人員的處罰”
13.【正確答案】：ABCE
【答案解析】：參見教材P53，裁決的內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。
14.【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P53—54，達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴和強制拆遷。
15.【正確答案】：ABDE
【答案解析】：參見教材P54，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實施強制拆遷。
16.【正確答案】：ACDE
【答案解析】：參見教材P55，城市房屋拆遷行政裁決的主要制度：行政調(diào)解制度;拆遷聽證制度;集體決策制度;對違法違規(guī)行為建立責任追究制度;不服行政裁決的救濟制度;回避制度。
【該題針對“拆遷行政裁決的六項主要制度”
17.【正確答案】：ABD
【答案解析】：參見教材P56，行政裁決應當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。
【該題針對“拆遷行政裁決的主要程序”
18.【正確答案】：ACD
【答案解析】：參見教材P56，BE屬于被拆遷人申請行政裁決時應當提交的資料。
【該題針對“拆遷行政裁決的主要程序”
19.【正確答案】：ACE
【答案解析】：參見教材P57，有下列情形之一的，中止裁決并書面告知當事人：發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實;裁決需要以相關裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關案件未結(jié)案的;作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的;因不可抗力或者其他特殊情況需要中止的情況。
【該題針對“拆遷行政裁決的主要程序”
20.【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P58，拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷;強制拆遷時，應當組織街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全。所以BC選項不正確。
【該題針對“拆遷強制執(zhí)行的要求”
三、判斷題
1.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P40，自拆自建行為不屬于《城市房屋拆遷管理條例》所調(diào)整的行為，不需要申領房屋拆遷許可證。
【該題針對“城市房屋拆遷的概念”
2.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P40，集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關法律、法規(guī)執(zhí)行。
【該題針對“城市房屋拆遷的概念”
3.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P41，國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門，其管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。
【該題針對“城市房屋拆遷的管理體制”
4.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P42，房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后，應對申請內(nèi)容進行審查，并對拆遷范圍進行現(xiàn)場調(diào)查。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
5.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P43，在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關系主要是拆遷補償安置，對于拆遷補償安置以及相關的問題，拆遷當事人應該對雙方的權(quán)利和義務作出明確的界定。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
6.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P43，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機關公正。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
7.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P43—44，房屋拆遷管理不能不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
8.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P44，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
【該題針對“城市房屋拆遷工作程序”
9.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P44，貨幣補償時指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算的方式補償給被拆除房屋的所有人。
【該題針對“拆遷補償方式”
10.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P45，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。
【該題針對“拆遷補償方式”
11.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P46，一棟房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響。
【該題針對“拆遷補償標準”
12.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P46，在評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。
【該題針對“拆遷補償標準”
13.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P46，房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物。實物是其中具體的部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、外觀、質(zhì)量、功能和土地的形狀等。權(quán)益是其中無形的部分，如房屋的所有權(quán)。
【該題針對“拆遷補償標準”
14.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P48，產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。
【該題針對“特殊情況的拆遷補償與安置”
15.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P49，城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
16.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P49，城市房屋拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
17.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P49，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以通過委托評估確定。
18.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P51，拆遷估價實務中，對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
19.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P53，若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議。
20.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P54，為了不影響拆遷工作的順利進行，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。
21.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P54，如果拆遷當事人之間沒有達成仲裁協(xié)議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
22.【正確答案】：對
【答案解析】：參見教材P54，沒有仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理;當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。
23.【正確答案】：錯
【答案解析】：參見教材P55—56，當事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地估價專家委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。鑒定時間不計入裁決時限。
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