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2017房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》精選考點試題

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2017房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》精選考點試題

　　1、某投資商預(yù)測到政府將修建城市輕軌交通，并預(yù)先在輕軌交通線附近合適位置投資，取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的( 　)。

　　A.位置固定性

　　B.相互影響性

　　C.適應(yīng)性

　　D.不一致性

　　答案：b

　　解析：相互影響性是指房地產(chǎn)價值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　2、下列風(fēng)險中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( 　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.購買力風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　答案：d

　　解析：比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。購買力風(fēng)險是一干擾項，杜撰的。

　　3、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5.那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( 　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　答案：c

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

　　4、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值( 　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　答案：b

　　解析：長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低。一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值;二是會減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本;三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長(居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加)，從而會帶動投資需求上升。

　　5、( 　)，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　答案：c

　　6、我國固定資產(chǎn)投資按( 　)分類，主要有基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。

　　A.投資主體的經(jīng)濟類型

　　B.建設(shè)性質(zhì)

　　C.管理渠道

　　D.資金來源

　　答案：c

　　7、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( 　)。

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　答案：c

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　8、市場的主體通常是指( 　)。

　　A.交易市場

　　B.交易對象

　　C.買家和賣家

　　D.交易價格

　　答案：c

　　解析：市場的主體是買家、賣家，市場的客體是交易對象。

　　9、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是( 　)。

　　A.造價工程師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　答案：a

　　10、在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是( 　)。

　　A.空置率>合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率=合理空置率

　　D.不能判斷

　　答案：b

　　解析：在自然周期的第二階段，空置率是低于長期平均空置率(合理空置率)水平的。