2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》演練題
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一.案例：
甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。
問題：
1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?
【參考解析】：
1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對象狀況下，確定估價(jià)對象客觀合理的抵押價(jià)值。
二.案例：
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/┫.
請問：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯(cuò)誤有：
①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
③利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
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