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2024房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題（通用5套）

　　現(xiàn)如今，我們很多時(shí)候都不得不用到練習(xí)題，做習(xí)題可以檢查我們學(xué)習(xí)的效果。學(xué)習(xí)的目的就是要掌握由概念原理所構(gòu)成的知識(shí)，你知道什么樣的習(xí)題才是好習(xí)題嗎？以下是小編整理的2024房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題，希望能夠幫助到大家。

2024房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題（通用5套）

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題 1

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

　　問(wèn)題：

　　1.(1)估價(jià)中的'房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同;

　　(2)收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分;

　　(3)凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

　　3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均(客觀(guān))成本(或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均(客觀(guān))成本。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題 2

　　竺某于2001年6月與上海萬(wàn)隆飯店簽訂了為期5年的勞動(dòng)合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個(gè)月，月工資 3000元。8個(gè)月試用期后萬(wàn)隆飯店表示滿(mǎn)意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門(mén)負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對(duì)此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來(lái)做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動(dòng)合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅(jiān)持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅(jiān)決不同意，并仍到大堂部上班。

　　問(wèn)題：

　　(1)竺某與上海萬(wàn)隆飯店簽訂的合同有什么錯(cuò)誤?請(qǐng)指出。

　　(2)上海萬(wàn)隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?

　　(3)如果上海萬(wàn)隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?

　　(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護(hù)自己的合法權(quán)益?

　　(5)竺某如被解雇，工會(huì)可從哪些方面幫助竺某維護(hù)其合法權(quán)益?

　　答案：

　　(1)試用期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，超過(guò)了法定的.6個(gè)月限制。

　　(2)不正確。因?yàn)轱埖甑男袨檫`反了勞動(dòng)合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(3)不合法。因?yàn)轱埖瓴痪邆鋯畏矫娼獬齽趧?dòng)合同的合法理由。

　　(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解;調(diào)解不成，還可以向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。竺某也可以直接向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;對(duì)仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔(dān)違法解除勞動(dòng)合同的賠償責(zé)任。

　　(5)工會(huì)可從以下兩方面幫助竺某：

　　①就飯店解雇一事向飯店提出意見(jiàn)，要求重新處理。

　�、谥С趾蛶椭媚成暾�(qǐng)仲裁或起訴。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題 3

　　某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對(duì)一寫(xiě)字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計(jì)，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時(shí)，設(shè)計(jì)單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量把關(guān)。

　　問(wèn)題:

　　項(xiàng)目總監(jiān)理工程師為了滿(mǎn)足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫(xiě)提綱如下：

　　a、收集有關(guān)資料;

　　b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;

　　c、確定監(jiān)理組織;

　　d、確定機(jī)構(gòu)人員;

　　e、設(shè)計(jì)要把關(guān)，按設(shè)計(jì)和施工兩部分編寫(xiě)規(guī)劃;

　　f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫(xiě)規(guī)劃。

　　你認(rèn)為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

　　答案:

　�、賓不正確，設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫(xiě)。

　�、谝�?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有委托設(shè)計(jì)監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的`工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫(xiě)。

　�、踗不妥，不需要分階段編寫(xiě)規(guī)劃。

　�、芤�?yàn)楸O(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細(xì)化，施工圖紙是否完整對(duì)監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題 4

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（）

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是（）

　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

　　(問(wèn)題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（）萬(wàn)元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問(wèn)題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的`公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（）

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題 5

　　某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　問(wèn)題：

　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽�(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　　②當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　　③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的'，按協(xié)商結(jié)果確定;

　�、軐�(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。

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