2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題及答案
一、判斷題
1、估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損。參見教材P310。
2、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：應(yīng)為按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法。參見教材P392。
3、預(yù)計某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，預(yù)計該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價格為17.12萬元。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價格為：
4、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P307。有些功能落后時不可修復(fù)的。如無法調(diào)整的建筑設(shè)計的缺陷，就是不可修復(fù)的功能落后
5、適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P168。
6、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。參見教材P254。
7、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。參見教材P260。
8、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。參見教材P329。
9、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。參見教材P235。
10、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。參見教材P352。
二、單項選擇題
1、王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準。預(yù)計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價的基本條件。參見教材P11。
3、在估價報告中應(yīng)包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價機構(gòu)所有
B.所有參加該估價項目
C.對該估價項目負第一責(zé)任
D.本估價機構(gòu)法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)在該聲明上簽字。參見教材P412。
4、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產(chǎn)損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P18。在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
5、長期趨勢法適用的對象是( )。
A.價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)
B.價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)
C.價格無明顯變動的房地產(chǎn)
D.價格有明顯變動的房地產(chǎn)
【正確答案】：B
【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。參見教材P345～346。
6、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。
7、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為( )。
A.土地取得成本+開發(fā)成本
B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用
C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P282～283。通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用。
8、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業(yè)日期
D.估價委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P184。
9、下面( )不是由外部經(jīng)濟的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場、公園、公共綠地
C.調(diào)整城市發(fā)展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見教材P66。
10、防范估價風(fēng)險的最后一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.內(nèi)部審核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。參見教材P415。
11、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為( )萬元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
12、估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄( )。
A.應(yīng)作為估價資料歸檔
B.不用作為估價資料歸檔
C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔
D.依委托人的意見決定是否歸檔
【正確答案】：A
【答案解析】：歸檔的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價報告;②估價委托書;③估價委托合同;④估價項目來源和接洽情況記錄;⑤實地查勘記錄;⑥估價報告內(nèi)部審核記錄;⑦估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄;⑧估價報告交接單;⑨估價機構(gòu)和估價師認為有必要保存的其他資料。參見教材P417。
13、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是( )。
A.都是價格用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價
D.都受區(qū)位因素的影響
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P83。
14、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對穩(wěn)定
D.先漲后跌
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。
15、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過( )層的為高層。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正確答案】：D
【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。
16、成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折舊率
C.殘值率
D.回收率
【正確答案】：A
【答案解析】：成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見教材P301。
17、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路18元，燃氣18元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P68。五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=98
18、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
A.用益物權(quán)
B.擔(dān)保物權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：A
【答案解析】：用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見教材P52。
19、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。參見教材P162。
20、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的( )。
A.社會一般報酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報酬率
【正確答案】：A
【答案解析】：評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。參見教材P98。
【房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題及答案】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價師理論與方法練習(xí)題及答案04-09
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題及答案201707-26
房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題及答案06-16
房地產(chǎn)估價師理論與方法練習(xí)題附答案03-30
2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題及答案07-01
2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題及答案06-18
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題12-22