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商業(yè)調(diào)研報告
隨著個人的文明素養(yǎng)不斷提升，越來越多的事務都會使用到報告，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)？以下是小編精心整理的商業(yè)調(diào)研報告，歡迎閱讀與收藏。
商業(yè)調(diào)研報告 篇1
一、不正當交易行為調(diào)研：
１、傭金收入方面存在的問題：
在傭金制度改革后，證券業(yè)內(nèi)依舊存在著無視經(jīng)營成本、降低交易傭金吸引客戶的現(xiàn)象，返傭由于采取的是灰色、不公開的手段，是被現(xiàn)行的法律所禁止的行為，但在個別證券公司經(jīng)營機構依舊存在，從而增加了證券公司的經(jīng)營風險。有關傭金管理方面的問題是證券行業(yè)現(xiàn)階段的不正當交易行為的主要構成問題。經(jīng)過對營業(yè)部的實地調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)營業(yè)部在傭金方面的不正當交易行為有以下幾個方面問題：
(１)在營業(yè)部現(xiàn)場交易中體現(xiàn)出來的問題：
少數(shù)證券到現(xiàn)在為止還在很多地方打價格戰(zhàn)，停留在低層次競爭上，脫離公司實際運營成本，打傭金價格戰(zhàn)，采用現(xiàn)金返傭、贈送實物或禮券、提供非證券業(yè)務性質(zhì)的服務等不正當競爭方式吸引投資者進行證券交易，對證券經(jīng)營機構的正常經(jīng)營造成嚴重影響，不利于整個行業(yè)發(fā)展。
某些證券公司當業(yè)務達到一定規(guī)模時，通常會以不正當手段漲價，提高客戶傭金。比如說；當某一證券公司營業(yè)部客戶數(shù)達到5萬個客戶時，有些證券公司要逐步提高傭金，每次提高一點，讓客戶無意之中承擔提高的費用。提高后大約有10左右的客戶會發(fā)現(xiàn)，找到證券公司，而證券公司對鬧得較兇的客戶，通常會恢復原有的傭金，但是，有90的客戶在無意間被證券公司提高了傭金。對客戶利益造成了損失。
部分券商的營業(yè)部招聘的業(yè)務人員素質(zhì)低下，為了得到證券交易傭金返還，在發(fā)展業(yè)務時不擇一切手段，將客戶騙進證券公司，過后從此不管客戶，還要通過客戶的交易提取獎金，不利于客戶資產(chǎn)維護。急需規(guī)范整頓。
�。ǎ玻┰诜乾F(xiàn)場交易中的體現(xiàn)出來的問題：相對于傳統(tǒng)的'交易方式而言，網(wǎng)上交易的成本得到了大大降低，在支持同等客戶的條件下，網(wǎng)上交易的投資是傳統(tǒng)營業(yè)部的1/2-1/3左右，日常營運費用為傳統(tǒng)營業(yè)部的1/4-1/5左右。正是由于投入不大，不少券商為了達到"圈地"效果，采用不正當手段大幅降低傭金或采取年費制傭金，擾亂當?shù)刈C券市場。"銀證通"業(yè)務在設計證券公司與銀行在該業(yè)務流程設計時，就將"銀證通"業(yè)務的轉(zhuǎn)托管、撤銷指定、銷戶設定了很多阻礙，客戶要辦成這件事要跑多次銀行與證券公司。不利于客戶自主選擇交易場所，客戶權益無法得到有效保護。
�。�、客戶開發(fā)方面存在的問題：
目前證券營業(yè)部是非法人的經(jīng)濟組織，按照現(xiàn)行法律法規(guī)，其只能在公司總部或客戶的授權范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。由于，其經(jīng)營活動中有大量的可流動的證券資產(chǎn)和資金資產(chǎn)，如經(jīng)營活動造成損失，則要由證券公司承擔。因此，營業(yè)部經(jīng)營風險時刻存在。
實施浮動傭金制后,營業(yè)部有一點變化很明顯,大家都認識到了爭奪和占有客戶資源最重要。爭奪的目標不再是中小散戶,而是大客戶特別是機構客戶。有的營業(yè)部適應不了這種變革,不但增量客戶來不了,存量客戶也被挖走。
期間某些營業(yè)部員工（特別是營銷人員）為了拉攏客戶資金、賺取傭金提成或出于其他考慮私自接受客戶全權委托，為熟悉的客戶代理進行證券委托買賣，引致客戶對交易結果不認同帶來違規(guī)操作的風險，屬于不正當交易行為。
還有些營業(yè)部營銷人員在拉攏其他營業(yè)部客戶資源時，對客戶的資產(chǎn)利用多個資金帳戶之間的股東帳戶卡及利用轉(zhuǎn)托管和（撤銷）指定交易業(yè)務進行資金、股票的違規(guī)違法資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，有被不法分子利用進行犯罪行為的可能。屬于不正當交易行為。
某些營業(yè)部為了提高咨詢能力服務營業(yè)部股民或拉攏其他營業(yè)部股民而和某些咨詢機構簽訂協(xié)議，由咨詢機構來代替營業(yè)部為客戶進行咨詢服務，不少不合規(guī)的小咨詢機構借機利用股民對營業(yè)部的信任，隨意推薦個股，促進股民擴大交易量，由此來收取營業(yè)部的返傭，對客戶資產(chǎn)造成很大損失，屬于不正當交易行為。
另外還有某些證券投資咨詢機構同營業(yè)部合作，利用營業(yè)部急于維持存量客戶、擴大客戶資源的機會,看準普通投資者對證券公司營業(yè)部的信任和對股票信息的依賴,大肆向投資者進行推介、招攬會員收取高額會員費,并且有目的地進行完全脫離基本面分析的薦股和股評、咨詢,變相從事委托理財、坐莊和炒作股票。對證券公司營業(yè)部的形象造成很壞的影響，同時由此而派生出許多其他問題，例如營業(yè)部管理人員和咨詢機構私下合作，接收賄賂等問題，同樣屬于不正當交易行為。
二、商業(yè)賄賂調(diào)研：
在我國的許多行業(yè)，商業(yè)賄賂已成"行規(guī)"和企業(yè)運行的潛規(guī)則，從業(yè)者已陷入惡性競爭的環(huán)境，損害到了正常的市場秩序。中央及國務院決定把商業(yè)賄賂作為今年反腐工作重點，在全國開展打擊活動。商業(yè)賄賂有三種形式：回扣、折扣、傭金。近5年內(nèi)中國查處各類商業(yè)賄賂案件案值達52.8億。今年中央作出了治理商業(yè)賄賂的重要決策，證券期貨行業(yè)治理商業(yè)賄賂專項工作也已全面展開。
證券行業(yè)在相當長的一段時間里，商業(yè)賄賂行為以各種各樣的"折扣讓利"、"營銷方式"出現(xiàn)，以致于人們認為"法不責眾"，自然而然地形成了商業(yè)習慣。其后果卻危害了證券市場的健康發(fā)展，破壞了公平競爭的環(huán)境，使得《證券法》所規(guī)定的"三公"原則大打折扣商業(yè)賄賂行為嚴重影響了證券行業(yè)的健康發(fā)展，此次治理整頓工作有利于行業(yè)的穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展。
經(jīng)過實地調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀業(yè)務方面的商業(yè)賄賂有以下幾個方面問題：
券商在拉攏機構客戶時采用的大額度傭金返還手段，有商業(yè)賄賂的嫌疑，容易造成漏稅和滋生各種腐敗現(xiàn)象。機構投資者由自然人代其開戶、交易,將返還的傭金占有已有,以公謀私的現(xiàn)象非常普遍。個人所得又不會主動報稅,而代扣又沒有依據(jù),由此給國家造成不應有的經(jīng)濟損失。由于返傭問題的非合法化,使實行返傭的雙方都存在以權謀私、假公濟私等問題。
某些證券經(jīng)紀公司在受托客戶資產(chǎn)管理中，利用法人和自然人傭金率不一致，向客戶提供賬外好處費，或者將合同收益率放低，高出部分提供給法人單位的負責人(多半以其親友名義另立賬戶收取商業(yè)賄賂)。
返傭加大了證券公司的管理難度和經(jīng)營風險。返傭不合法、不合規(guī)、與其相關的業(yè)務、財務和稽查等具體處理方法也不可能明確,由此造成財務管理的混亂,由于現(xiàn)金返還屬于違規(guī)行為,會計處理根本沒有依據(jù),只能進行技術處理,這樣的帳目不能真實反映證券公司的經(jīng)營業(yè)績。如果以物品返還,在物品的采購上還會出現(xiàn)二次漏洞。
為了激發(fā)基金代銷人員銷售基金的積極性,一些基金公司對代銷人員進行單獨獎勵,而這些獎勵往往以現(xiàn)金的形式直接返還給代銷人，涉嫌商業(yè)賄賂。
某些券商通過在營業(yè)部下設立工作室，讓某些所謂的證券咨詢專家招攬客戶，不從委托人獲益角度考慮而一味為了擴大交易量與傭金，由此向這些"咨詢專家"提供返傭，涉嫌不正當交易及商業(yè)賄賂；
在包括上市公司在內(nèi)的法人委托理財過程中，某些公司高管人員與少數(shù)證券經(jīng)紀公司有關人員互相串通，私下授受、獲取賬外利益，涉嫌商業(yè)賄賂。
商業(yè)調(diào)研報告 篇2
為及時掌握澄城縣限上商業(yè)企業(yè)用工變化狀況，澄城縣統(tǒng)計局對全縣15戶限上企業(yè)的用工情況進行了調(diào)研�，F(xiàn)就有關調(diào)研情況報告如下：
一、用工基本情況
1、企業(yè)缺工狀況。在調(diào)查的15家商業(yè)企業(yè)中，用工缺口112人，用工基本滿足企業(yè)5家，均為經(jīng)營已穩(wěn)定的企業(yè); 缺工10人以下的企業(yè)6家，缺工10-20人的企業(yè)3家;缺工20人以上的企業(yè)1家;與去年同期相比，缺工企業(yè)戶數(shù)和人數(shù)都明顯降低，缺工現(xiàn)象已趨于緩和。其中：普工仍是需求量大的工種，本次調(diào)查中普工缺口為86人，占缺工總?cè)藬?shù)的77%。相對其它行業(yè)，商業(yè)企業(yè)對招用人員技能要求相對較低。
2、企業(yè)員工工資情況。與XX 年相比，XX 年前半年普工及專業(yè)技術人員月平均工資稍有所上漲，行政管理崗位平均工資基本持平。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，行政管理崗位平均工資為1300元/月左右，普工平均工資為1500元/月左右，專業(yè)技術人員平均工資為2500元/月左右。
二、存在問題
XX年前半年全縣部分大中型餐飲行業(yè)經(jīng)營處于低迷狀態(tài)，主要原因是中央八項規(guī)定有關要求出臺后，以公務性為主的`餐飲業(yè)營業(yè)額下降，加之自身經(jīng)營管理不規(guī)范，導致這類商業(yè)企業(yè)生意不景氣。而以火鍋類為主的中小型商業(yè)企業(yè)，競爭卻異常激烈，今年就新增10多家，這樣刺激了餐飲行業(yè)，因此本行業(yè)缺工現(xiàn)象程度不等。而批零貿(mào)易和住宿業(yè)等企業(yè)同樣存在缺工現(xiàn)象，其主要原因為：一是企業(yè)文化意識淡薄，員工流動性大;二是失業(yè)人員就業(yè)期望高，苦臟累工種招工難;三是富余勞動力逐漸減少，求職人員素質(zhì)較低;四是企業(yè)環(huán)境差，員工待遇不公，難留住人。
三、對策及建議
1、改善用工環(huán)境，制定合理用工合同。企業(yè)在改善工作環(huán)境的同時，建立、健全合理的工作制度，給員工繳納各類保險，解決員工后顧之憂，用待遇留人;要切實改善員工的生產(chǎn)生活條件，培植企業(yè)文化，豐富員工的文化生活，塑造良好的企業(yè)形象，用情留人;企業(yè)還應幫助員工制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為員工搭建施展才干的平臺，擴大和穩(wěn)定員工隊伍，用事業(yè)留人。
2、夯實勞務培訓力度，提升員工的基本素養(yǎng)。政府要選擇性地招商引資，注重引進高科技企業(yè)，減少用工壓力，以提升我縣商業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化水平。勞務部門必須下大力度加強培訓宣傳力度，使更多的剩余勞動力能了解勞務培訓相關內(nèi)容，從而吸納擇業(yè)者就業(yè)前進行專業(yè)培訓，以提高從業(yè)人員的文化水平和專業(yè)技能，整體推動全縣務工人員的綜合素質(zhì)，確保用工單位和受聘人員雙向滿意。
3、充分發(fā)揮勞務中介的積極作用，鼓勵以工招工。用工需求較大的企業(yè)，鼓勵企業(yè)通過支付交通費、職介費等形式自主招工，也可根據(jù)企業(yè)實際需求，派出有一定能力的務工人員，讓他們協(xié)助招工，縣政府可制定一些獎勵優(yōu)惠政策，對招引員工達到一定數(shù)量的，給予一定的獎勵。同時要大力支持并鼓勵勞務中介機構穩(wěn)步發(fā)展，拓寬用工供求空間，逐步建立企業(yè)用工市場化運作機制。
4、長效招工，建立多渠道開發(fā)勞動力資源的機制 。實施“走出去”、“引進來”的人力資源戰(zhàn)略。一方面實施“走出去”戰(zhàn)略機制，即：前往省、市級城市招聘高技術人才，同時將本縣勞動力送往外地優(yōu)秀培訓學校、企業(yè)進行高級技能培訓;另一方面實施“引進來”戰(zhàn)略機制，即：前往勞務輸出大縣，在對方建立勞務輸入基地，到勞動力富裕鄰縣招聘所需工種。
商業(yè)調(diào)研報告 篇3
黨的十六大和十六屆三中全會通過全面分析形勢、認真總結經(jīng)驗、深刻認識規(guī)律,為了更快更好發(fā)展工業(yè)企業(yè)，提出樹立和落實“堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展”。樹立和落實科學發(fā)展觀，對工業(yè)企業(yè)戰(zhàn)線來說，首要和關鍵在于切實轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)濟增長的方式，通過建設工業(yè)園區(qū)，促使企業(yè)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、全面、良性發(fā)展，這對杞縣致力于工業(yè)崛起和振興至關重要�，F(xiàn)就杞縣工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況調(diào)研報告如下：
一、工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基本情況
杞縣現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)兩處，一處名稱為杞縣水東民營工業(yè)園區(qū)，一處為杞縣西關工業(yè)園區(qū)。
杞縣水東民營工業(yè)園區(qū)始建于20xx年初，位于杞縣縣城東側(cè)，緊臨106國道，規(guī)劃占地面積5000畝，建成占地面積20xx 畝。截止20xx年2月，園區(qū)基礎設施總投資7000萬元，主要資金來源是自籌，園區(qū)路、水、電已經(jīng)建設完工，土地利用主要采取租賃方式。
xx年園區(qū)企業(yè)共實現(xiàn)銷售收入20000萬元，實現(xiàn)利稅3000萬元。
杞縣西關工業(yè)園區(qū)，位于杞縣縣城西側(cè)，緊臨縣城，始建于20xx年，規(guī)劃占地面積1500畝，現(xiàn)建設占地面積1500畝。截止20xx年2月，園區(qū)基礎設施總投資5500萬元，主要資金來源是自籌，園區(qū)路、水、電各項設施建設均已竣工，土地利用主要采取租賃方式。
二、發(fā)展工業(yè)園區(qū)的主要做法
縣委、縣政府在工作指導上突出"工業(yè)強縣"，以主要精力抓好工業(yè)發(fā)展；相關部門和領導圍繞各自職責，結合實際，積極主動地服務和支持工業(yè)園區(qū)建設。
一是分類推進園區(qū)建設。繼續(xù)抓好水東民營工業(yè)園區(qū)建設，重點抓好西區(qū)工業(yè)園建設，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜建設地方特色工業(yè)小區(qū)，積極發(fā)展區(qū)域特色經(jīng)濟。
二是加快結構調(diào)整，實行產(chǎn)業(yè)聚集。充分利用比較優(yōu)勢，加大產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整力度，重點培育糧食機械、化肥、紡織、面粉加工、大蒜深加工等產(chǎn)業(yè)。通過資源整合，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，實行龍頭企業(yè)帶動等方式調(diào)整結構，加快產(chǎn)業(yè)聚集。
三是努力增強園區(qū)融資功能。各工業(yè)園區(qū)強化“園區(qū)經(jīng)營”的創(chuàng)新理念，積極推行公司制的市場化運作方式，探索和形成“政府組織推動，財政扶持啟動，土地批租滾動，內(nèi)資外資聯(lián)動”的投資格局。
四是加強政策扶持。進一步完善和落實工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，出臺新的扶持政策，對重點園區(qū)實行“一區(qū)一策”，加快建立園區(qū)“一條龍”的便捷服務體系，吸引更多的項目落戶園區(qū)，壯大園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應，使之成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、體制先進、管理高效的新型工業(yè)園區(qū)。
三、制約工業(yè)園區(qū)發(fā)展的因素
我縣工業(yè)園區(qū)經(jīng)過幾年的`發(fā)展，已具備了一定的規(guī)模，在部分行業(yè)具有一定的比較優(yōu)勢，但與周邊縣市相比、與新型工業(yè)化的要求還有一定差距，在經(jīng)濟運行中還存在一定的困難和瓶頸制約因素，其主要表現(xiàn)：
1、工業(yè)園區(qū)企業(yè)總量不大，結構層次和水平偏低。從規(guī)模上看，企業(yè)規(guī)模普遍較小，產(chǎn)值超億元的企業(yè)僅有2家。從結構上看，規(guī)�；⒓s化程度不高，缺乏具有較強帶動能力的大企業(yè)、大集團；企業(yè)技術水平不高，創(chuàng)新思想不強，產(chǎn)品檔次偏低，資源產(chǎn)品、初級產(chǎn)品及工藝落后的產(chǎn)品仍占主導地位。
2、工業(yè)園區(qū)基礎設施建設需進一步完善；園區(qū)管理應進一步規(guī)范化；規(guī)劃應進一步科學化、合理化；優(yōu)惠政策需進一步加強落實。
3、企業(yè)資源利用水平不高，可持續(xù)發(fā)展能力不強。我縣是農(nóng)業(yè)大縣，其農(nóng)業(yè)資源儲量在全國有一席之地，由于農(nóng)產(chǎn)品深加工能力不強，部分企業(yè)資源浪費嚴重，再加上我縣污染企業(yè)較多，工業(yè)污染顯現(xiàn)，可持續(xù)發(fā)展壓力增大。
4、工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模偏小，帶動能力不強。我縣規(guī)模企業(yè)仍以小型企業(yè)和分散狀態(tài)為特色，行業(yè)不集中，既缺乏具有較強帶動能力的大企業(yè)、大集團，也缺少具有廣泛影響的知名品牌。
5、企業(yè)融資難、貸款難等要素的約束仍然存在，制約著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展。
四、下一步打算
�。ㄒ唬┲贫哟筝浾撔麄髁Χ日叽胧�，營造良好的工業(yè)園區(qū)發(fā)展氛圍
�。ǘ┳ズ脠@區(qū)內(nèi)項目建設。我們緊緊圍繞項目建設這個中心，狠抓項目的落實工作。
�。ㄈ┻M一步加強服務意識，加大對企業(yè)的服務力度
�。ㄋ模┘涌旖Y構調(diào)整速度，實行產(chǎn)業(yè)逐步聚集
�。ㄎ澹┘訌娖髽I(yè)家隊伍建設，打造企業(yè)管理創(chuàng)新
�。┰诳茖W規(guī)劃，合理布局，高效管理基礎上，為企業(yè)入園提供良好的投資和生產(chǎn)環(huán)境。城建、土地、交通、供電、工商、稅務等部門對入園企業(yè)積極配合，大力扶持，落實各項優(yōu)惠政策。
五、發(fā)展工業(yè)園區(qū)的意見和建議
一是要推進工業(yè)園區(qū)建設，繼續(xù)抓好水東工業(yè)園區(qū)和西區(qū)工業(yè)園建設，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜建設地方特色工業(yè)小區(qū)，積極發(fā)展區(qū)域特色經(jīng)濟。
二是必須努力增強園區(qū)融資功能。各工業(yè)園區(qū)要強化園區(qū)經(jīng)營的創(chuàng)新理念，積極推行公司制的市場化運作方式，探索和形成政府組織推動，財政扶持啟動，土地批租滾動，內(nèi)資外資聯(lián)動的投資環(huán)境。
三是必須加強政策扶持。只有進一步完善和落實工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，出臺新的扶持政策，對重點園區(qū)實行一區(qū)一策，加快建立園區(qū)一條龍的便捷服務體系，吸引更多的項目落戶園區(qū)，壯大園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應，才能使之成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、體制先進、管理高效的新型工業(yè)園區(qū)。
四是要發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，組織企業(yè)清潔生產(chǎn)。循環(huán)經(jīng)濟強調(diào)最有效利用資源和保護環(huán)境，走新型工業(yè)化道路，加快工業(yè)化進程，必須堅持可持續(xù)發(fā)展。
商業(yè)調(diào)研報告 篇4
調(diào)研時間：20xx-10
調(diào)研地點：鄭州市二七路西大街
調(diào)研方法：實地考察
考察內(nèi)容：中餐廳
調(diào)研目的：了解餐廳布局以及設計風格
調(diào)研情況介紹
考察地點：海底撈火鍋店
文化背景：海底撈成立于1994年，是一家以經(jīng)營川味火鍋為主、融匯各地火鍋特色為一體的大型跨省直營餐飲品牌火鍋店，全稱是四川省簡陽市海底撈餐飲有限股份公司。在北京、上海、鄭州、西安、簡陽等城市開有連鎖門店。
區(qū)域：這是海底撈火鍋店的入口玻璃與旋轉(zhuǎn)門的設計讓整個餐廳顯得通透與現(xiàn)代。
弧線型的走道整個餐廳流暢感和韻律感都在餐廳音樂的旋律之中表現(xiàn)出來。
收銀臺后面的鏤空造型符合了中式風格的特點同時也賦予了海底藝術的元素
個是餐廳的卡座區(qū)域，每個卡座之間相互隔開，設計者考慮到客人私密性需座位上放置了柔軟的靠墊，使客人在的坐姿更加舒適。
裝修風格：中西式結合的風格
四課題考察歸納總結
“民以食為天”，進餐的重要性不言而喻。特別是在人口密集而造成住房緊張的大城市，在有限的居住面積中辟出一間獨立的餐室，目前對多數(shù)家庭來講，還是一件渴求但尚不可得的事情。然而，設計營造一個適合自我又比較開放的小巧實用、功能完善的餐室，則是每個家共同的心聲。
餐廳中，就餐餐桌、餐椅是必不可少的，除此之外，還應配以餐飲柜，即用以存放部分餐具、用品（如酒杯、起蓋器等）、酒、飲料、餐巾紙等就餐輔助用品的家具。另外，還可以考慮設置臨時存放食品用具如（飯鍋、飲料罐、酒瓶、碗碟等）的空間。所以，在設計餐廳時，對以上因素都應有所考慮，應充分利用分隔柜、角柜，將上述功能設施容納進就餐空間，這樣的餐廳才能給你以方便、愜意的生活。
餐廳的設置方式主要有三種：①廚房兼餐室；②客廳兼餐室；①獨立餐室。另外也可結合靠近入口過廳布置餐廳。餐廳內(nèi)部家具主要是餐桌、椅和餐飲柜等，它們的擺放與布置必須為人們在室內(nèi)的活動留出合理的空間。這方面的設計要依靠室的平面特點，結合餐廳家具的形狀合理進行。狹長的餐廳可以靠墻或窗放一長桌，將一條長凳依靠窗邊擺放，桌另一側(cè)擺上椅子，這樣，看上去，地面空間會大一些，如有必要，可安放抽拉式餐桌和折疊椅。餐廳在居室中的位置，除了客廳或廚房兼餐室外，獨立的就餐空間應安排在廚房與客廳之間，可以最大限度地節(jié)省從廚房將食品擺到餐桌以及人們從客廳到餐廳就餐耗費的時間和空間。如果餐廳與客廳設在同一個房間，餐廳應當與廳在空間上有所分隔。可通過矮柜或組合柜或軟裝飾作半開放或封閉式的分隔。餐廳與廚房設在同一房間時，只需在空間布置上有一定獨立性就可以了，不必要做硬性的分隔�？傊�，不論餐桌布置在何地，必須盡可能地和廚房靠得近一些。
如何考慮餐廳的界面處理？地面一般應選擇表面光潔、易清潔的材料，如大理石、花崗巖、地磚。墻面在齊腰位置要考慮用些耐碰撞、耐磨損的材料，如選擇一些木飾、墻磚，做局部裝飾、護墻處理。頂棚宜以素雅、潔凈材料做裝飾，如乳膠漆、局部木飾，并用，燈具作烘托，有時可適當降低頂棚，可給人以親切感。整個就餐空間，宜營造一種清新、優(yōu)雅的氛圍，以增添就餐者的食欲。若餐室內(nèi)就餐空間太小時，則餐桌可以靠著有鏡子的墻面擺放，或在墻角運用一些鏡面與裝飾，餐具柜相結合，可給人以寬敞感。
商業(yè)空間調(diào)研
一、樓層商品分區(qū)
國貿(mào)360一層為國際精品、進口化妝品及香水；地面二層為進口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾；地面三層為淑女服飾、珠寶首飾、鞋履手袋及鐘表珠寶區(qū)囊括周大福、周生生、謝瑞麟、金至尊等眾多名品，成為重慶百貨業(yè)珠寶賣場的佼佼者；地面四層為時尚女士服飾、美容美發(fā)中，本層多為顧客所熟知的名牌服飾及內(nèi)衣地面五層為男士服飾、男士鞋包、男士精品配飾、禮品、數(shù)碼影音產(chǎn)品；地下一層為運動、休閑服飾及用品、外婆橋美食廣場
大都會地面一層為國際精品、珠寶、手表、首飾、化妝品、太平洋百貨；二層服飾、皮包、西餐廳、火鍋店；三層為女式服裝；四層為男士服飾；五層為運動服飾；六層有電玩城、滑冰場等娛樂場所。
從商品的樓層分區(qū)可以看看出，首層大都是一些國際知名品牌、一些化妝品、珠寶首飾等，這主要是考慮到了首層的租金水平往往較高，較低層大都為女士用品，考慮到了女士購物較為頻頻，方便女士購物。
二、交通空間設計
入口：在美美購物中心，入口處有一個較大的門廳，起到了引導和疏散客流的作用。而大都會設計了一個中庭，豐富空間層次,強化商業(yè)氣氛。
自動扶梯:在這兩個購物廣場中，自動扶梯是主要的運輸客流的通道，布置在中庭的位置，而電梯、步行樓梯主要是輔助運輸人流的功能，所有都設置在邊的位置，作為一些消防疏散的作用。
三、動線設計
人流動線設計以直線為主，這樣人們在購物的時候可看到更多的店鋪，在大都會和美美購物中心參觀中，也看到了一些在直線的人流動線中，存在一些前凸或后凹形式，這樣增加了店鋪的惠顧。在動線的設計上大都是主通道及若干次通道，這樣更好的保證了通道間的暢通及店鋪間的聯(lián)系。在參觀中也發(fā)現(xiàn)一些收銀臺、休息區(qū)等部分功能安排在次通道上，這樣就拉動了次通道的人流量，給商家?guī)砹松虣C。在大都會人流通道采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，同時也增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。
四、界面設計手法
1、頂棚
過這兩個商場的`參觀，發(fā)現(xiàn)了頂棚的設計現(xiàn)對較為簡單，一般為店鋪的局部吊頂，吊頂采用的面材多為紙面石膏板，條板和格柵吊頂，頂棚中安裝了，煙感報警器和自動噴淋。在色彩上，總體現(xiàn)對的較為簡潔，淡雅，局部的顏色較為豐富。頂棚的燈具大多采用了吸頂燈了，沒有裝飾性很強的燈具。
2、地面
通過參觀發(fā)現(xiàn)地面的鋪貼較為簡單，一般采用了玻化磚，在地面的設計中劃分出了走道，各銷售區(qū)域等主要空間及門廳，電梯間，樓梯間，休息區(qū)域。在大都會的走道設計了一些引導性圖案，部分的店鋪地面鋪貼選用了木地板和地毯。
3、墻面
在這些商場中，只是在門廳，客廳處有相對較大的墻面，其他都是一些零售區(qū)的墻面，因此，墻面設計的整體性不強，都是服從售賣區(qū)的裝飾與功能設計。
五、貨柜樣式、功能、用材等
商鋪大多采用玻璃墻體，這樣增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，同時在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。同時玻璃墻體可以對商品進行一個展示。
貨架，一般是便于觀看,挑選和存取。一些賣衣服的店鋪，大都使用了衣架，模特展示。對于一些金銀首飾和手
表銷售柜臺，使用材料多為玻璃,且多用特別的點光源�；瘖y品銷售柜臺,一般設計成雙層玻璃柜,按企業(yè)的形象色來裝飾表面,同時搭配不銹鋼,彩色不銹鋼及名貴木膠合板,在燈光的配合下膨顯了華貴、高雅的氣質(zhì)。
六、其他功能空間
隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，工作、生活的壓力不斷增加，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，“購物”已成為現(xiàn)代城市生活最主要的休閑方式，所有在現(xiàn)代購物空間的設計的同時要充分的考慮這些方面的要求，商場設計的時候要努力營造一種舒適、輕松的購物環(huán)境。我所參觀的大都會和美美時代購物廣場都充分的考慮這方面的要求，在商場的樓層中設計了一些，西餐廳，咖啡廳，火鍋店、電玩城、滑冰場等一些餐飲、休閑的空間。真正的讓人在購物得到一些放松。
以上是我這次參觀調(diào)查學習的收獲，通過這次的實地參觀調(diào)查，我收獲頗多，同時也發(fā)現(xiàn)自己平時學習中的不足，為我下一步的學習提供了前進的方向。
商業(yè)調(diào)研報告 篇5
市政府采購工作，以“完善政府采購管理辦法和采購程序，繼續(xù)加大對采購各方的監(jiān)督管理力度，進一步增強采購工作的透明度，堅決制止政府采購活動中的商業(yè)賄賂行為”為重點，認真做好政府采購工作。
一、市政府采購的現(xiàn)狀
(一)領導重視，健全機構。建立一把手親自抓，分管領導具體抓，采、管機構分設的政府采購管理體制。分別設立采購辦、采購中心，配備能力強、業(yè)務精的工作人員，做好政府采購工作。采購事項集體研究，公開招標。
(二)加強了政府采購計劃，擴大采購范圍，加大了監(jiān)督檢查力度。不斷加強政府采購預算和政府集中采購計劃編制工作，逐步擴大政府采購范圍，按(目錄)要求，對范圍內(nèi)的政府采購項目做到應采盡采。做到事前有計劃，事中有監(jiān)督，事后有成果；做到程序規(guī)范，驗收嚴格，資料完備。完成采購預算3441.43萬元，完成采購金額3107.53萬元，節(jié)約資金333.9萬元，節(jié)約率9.7%。4月，市將未納入政府采購的市公安局、市檢察院、市法院、市總工會和市屬各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府納入政府采購。
開展了政府采購執(zhí)行情況專項檢查工作。主要對各單位政府采購范圍的項目依法實施采購的情況，是否存在規(guī)避政府采購行為；采購代理機構財務開支情況，是否存在違反財經(jīng)紀律現(xiàn)象等十個方面進行自查和抽查。
在自查自糾階段，共收到125個單位的自查自糾報告。通過對自查自糾報表統(tǒng)計，全市政府采購預算總額為3530萬元，當年實際執(zhí)行政府采購總額為3219萬元，節(jié)約資金為311萬元，節(jié)約率為10%，分散自行采購的為343萬元；政府采購預算總額為1968萬元，實際為1856萬元，節(jié)約資金為112萬元，節(jié)約率為6%，分散自行采購的為570萬元。在重點檢查工作階段，我們選取了市教育局、衛(wèi)生局、國土局及政府采購中心等28個單位為重點檢查對象，重點檢查面為23%，各單位對檢查出的采購無計劃、隨意性采購、規(guī)避政府采購等問題都能嚴肅對待，并制定出切實可行的整改措施，認真解決，確保了此次專項檢查工作不走過場，切實收到實效。
(三)政府采購制度建設得到加強，完善了內(nèi)部制約制度，管采分離管理體制得到落實。政府采購法實施后，財政部門就采購預算、招標投標、評審專家、供應商投訴、節(jié)能環(huán)保等方面制定了相關規(guī)章制度。劃清了政府采購辦與政府采購中心工作職責。政府采購辦主要對政府采購計劃、政府集中采購目錄和集中采購限額標準、政府采購信息、評審專家、合同供應商資質(zhì)備案、政府采購活動實施監(jiān)督、檢查和管理，負責受理政府采購活動中的投訴事項和行政復議、處理政府采購行動中的違法違規(guī)行為。政府集中采購機構主要是接受采購人委托，獨立組織實施納入“政府集中采購目錄”以內(nèi)及“政府集中采購目錄”以外、分散采購限額標準以上的貨物、工程和服務項目的采購；在政府采購監(jiān)督管理部門指定的媒體上公布采購信息和采購結果；組織政府采購項目的招標、評標活動；根據(jù)采購人委托的權限組織簽訂或代理簽訂采購合同并督促合同履行；做好政府采購的檔案管理工作；制定集中采購機構內(nèi)部操作規(guī)程，建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制。
(四)政府采購行為和程序得到規(guī)范。在政府采購招投標過程中，對選擇招標適用方法、供應商自由參加投標活動、招投標人員之間利害關系回避、采購名、優(yōu)、特、環(huán)保產(chǎn)品及招投標過程監(jiān)督等方面，都能嚴格按照(政府采購貨物和服務招投標管理辦法)執(zhí)行。對我市采購數(shù)量較大且較分散的商品，如辦公自動化用品，由于產(chǎn)品標準統(tǒng)一，大部分采用最低評標價法，即以最低報價的投標人為中標供應商；在公開招標過程中，對貨物項目的價格權值，一般也在百分之八十以上，最大限度的發(fā)揮資金的使用效益。
(五)強化了依法行政和依法采購意識，不斷提高采購監(jiān)管、操作的質(zhì)量和水平。政府采購是一項政策性強，涉及面廣的工作，是社會普遍關注的焦點和熱點領域。我們要在強化隊伍建設的同時，抓好制度建設，規(guī)范采購程序。進一步建立和完善財政部門、集中采購機構、采購人職責清晰、運轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)的工作機制。按照(政府采購)和(行政許可證法)的有關規(guī)定，加強對采購中心日常工作的監(jiān)督檢查；加強政府采購評審專家的建設和日常管理使用工作；維護供應商的合法權益，對供應商的質(zhì)疑和投訴按規(guī)定的程序和時間及時答復和處理。為政府采購活動創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境。
二、采購過程中存在的問題
(一)政府采購預算編制不完全、意識不強
許多采購單位未按預算管理要求將政府采購項目全部編入部門預算，年度執(zhí)行中追加政府采購預算的現(xiàn)象比較突出，普遍存在漏編采購預算、超采購預算或無預算采購的問題，導致預算約束力不強，實際操作計劃性較差。一些單位政府采購項目的實施往往是采購計劃代替政府采購預算，什么時候需就要什么采購，年初預算時采購項目沒在列入預算，很難體現(xiàn)集中采購的計劃性和規(guī)模效應和實現(xiàn)政府采購預算管理。政府采購預算編制不完全。
(二)政府采購管理體制不順，“管采分離”停留在表面。(政府采購辦法)第十三條、第六十條規(guī)定：“各級人民財政部門是負責政府采購監(jiān)督管理的部門，依法履行對政府采購管理職責”、“采購代理機構與行政機關不得存在隸屬關系或者其他利益關系”。政府集中采購中心和采購辦同設在財政部門，作為財政內(nèi)設機構的相關科室，同歸一個上級領導，不利于監(jiān)督。
(三)采購中缺乏專業(yè)人員的指導。由于政府采購所涉及范圍廣，所涉及的專業(yè)知識非常繁雜，客觀上需要配備專業(yè)化的采購人員。實踐中采購中心的人員由于職業(yè)局限，沒有能力對這些非常專業(yè)的'要求做出判斷，即便實行了政府采購專家咨詢制度，也由于多方面的限制，采購中心難以全面聘請到所有專業(yè)的專家，而且即便是聘請到專家也無法全程參與采購項目整個實施過程，對采購行為做出及時、具體的指導。
(四)供應商選擇面窄。目前政府采購機關確定的定點供應商太少，在相當大程度上還無法實現(xiàn)通過競爭機制節(jié)約政府采購資金的目的。而且各供應商的實力也存在明顯差異，缺乏有效的競爭。在一些采購頻率比較高的項目(如電腦、汽車、辦公家具等)，參與競標時經(jīng)常出現(xiàn)一些“老面孔”，極易形成“供應壟斷”和“日久生情”。表現(xiàn)在：1、由于個別供應商在同類項目中“屢屢中標”，從而影響了其他供應商參與政府采購的積極性。2、容易使參加競標的供應商暗中聯(lián)合，抬高價格。3、一些相互熟悉的本地競標商，為了轉(zhuǎn)移市場競爭給自己帶來的壓力，最終達到“多贏”的目的。4、外地供應商因費用總是不愿進入。
(五)政府采購電子化建設緩慢。在規(guī)范采購行為，提高采購公開透明度和工作效率方面，對采取協(xié)議供貨、定點采購等集中采購組織形式應實施電子化操作，實現(xiàn)網(wǎng)上公告、網(wǎng)上下載文件、網(wǎng)上投標等功能，方便了采購單位和供應商。
(六)大量工程項目未實行政府采購。政府采購法第二條規(guī)定：“政府采購是指國家機關事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為”。政府采購法規(guī)定，除政府采購建設工程項目執(zhí)行招標投標法外，其他采購項目應當實行政府采購。但在實際操作中，存在大量政府采購建設工程以外項目并沒有實行政府采購的現(xiàn)象。
(七)對政府采購進行有效的外部監(jiān)督較困難。機構的不合理設置，加之在制定采購政策時，制定者和實施者均為同一主管部門，而政府監(jiān)察部門僅對采購的招投標過程進行監(jiān)督，無法對政府采購全過程實施有效的監(jiān)督和控制。
三、進一步規(guī)范政府采購的建議及對策
(一)強化意識，更新觀念。一是財政部門的主要領導應把政府采購納入重要議事日程，經(jīng)常關注，專題研究。二是政府采購加強采購預算的規(guī)范管理。三是不斷提高黨政機關和行政事業(yè)單位及社會各界對政府采購工作的認識，切實解決、消除思想認識上的問題，有效排除干擾和阻力，切實為政府采購工作的開展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境；
(二)規(guī)范運作，提高效益。一是完善政府采購的范圍、目錄、方法、程序和門檻價。二是要提高政府采購干部隊伍的素質(zhì)，加強廉政建設。建立采購評審專家?guī)�，全方位提升采購質(zhì)量。三是運用網(wǎng)絡技術，縮短采購周期，提高采購效益。
(三)健全制度，強化管理。一是逐步完善政府采購管理辦法，強化資金控制。二是完善操作制度，強化規(guī)范運作，預防采購風險。三是健全采購機構內(nèi)部監(jiān)督機制。四是完善核算制度，強化財務管理。五是建立規(guī)范的保證金制度，強化風險意識，把政府采購風險降到最低線。六是建立采購質(zhì)量反饋信息制度，提高采購服務質(zhì)量，便于對采購結果進行考核。七是公布招標結果接受社會監(jiān)督。
(四)拓寬采購范圍與規(guī)范運行相結合。一是將政府投入的基本建設和公共工程類項目納入政府采購領域；二是政府采購項目向小額商品延伸，對招標限額以下的小額采購項目如辦公用品等實行采購卡制度，采購單位持卡在招標確定的商場采購所需商品，獲得資金的規(guī)模效益。
(五)提高采購人員的綜合素質(zhì)，培育一支政府采購專業(yè)化隊伍。政府采購部門應通過加強采購人員的業(yè)務培訓，使政府采購人員不僅懂得財政預算管理方面的知識，還應掌握有關招投標、合同、采購管理的知識，以及其他方面的相關知識和技能。
(六)利用信息技術，加快電子化政府采購制度建設。結合財政管理信息化建設，推進政府采購信息系統(tǒng)建設，逐步建立包括供應商、咨詢評審專家、商品價格等方面的信息資料庫，發(fā)布信息公告，增強服務功能；積極推進政府采購的信息網(wǎng)絡建設，以實現(xiàn)采購管理各環(huán)節(jié)通暢、運行功能完善、操作交易公開統(tǒng)一、全過程監(jiān)控和網(wǎng)絡安全可靠為目標，集采購單位、代理機構、評審專家、供應商和管理監(jiān)督部門電子系統(tǒng)為一體，電子化政府采購管理交易平臺，逐步實現(xiàn)政府采購業(yè)務管理交易全流程電子化操作，以提高采購效率，降低采購成本。
(七)堅持懲防并舉，建立和完善政府采購的內(nèi)部、外部監(jiān)督機制。明晰管理機構與操作機構職能，不斷完善“機構分設、政事分開、獨立運行、相互制約”的工作機制，真正實現(xiàn)管理、采購、支付相互分離、相互監(jiān)督。實行采購代理制度或?qū)⒉晒芊衷O在兩個管理單位，實現(xiàn)“裁判員”和“運動員”分開。建立事前預算約束、事中動態(tài)監(jiān)控和事后監(jiān)督處罰的監(jiān)督體系，采購前在媒體公布采購項目，采購后要公布結果，接受社會的監(jiān)督。加大政府采購的管理力度，嚴把重復購置關。建立政府采購情況報告制度，接受人大的監(jiān)督。充分發(fā)揮財政、紀檢、審計的監(jiān)督管理職責，形成有效的監(jiān)管合力。建立信息披露制度，對代理機構、供應商和評審專家不良行為以適當方式向社會公告；制定政府采購違法違紀行為處分處罰辦法，加大對采購當事人違法違紀行為的處罰力度；制定政府采購供應商監(jiān)督管理辦法，實施政府采購市場禁入制度，推進政府采購市場誠信體系建設。強化行政監(jiān)察和審計監(jiān)督，加大違法違規(guī)采購行為的處理力度，構成犯罪的移送司法機關處理。
隨著政府采購工作改革的深入開展，各級各部門執(zhí)行政府采購制度自覺性逐步增強，開展政府采購工作積極性日益高漲。實施政府采購制度，不僅強化了財政支出管理，提高了財政資金的使用效益，而且有效遏制了過去單位采購中的不規(guī)范的行為，從源頭上預防和治理腐敗行為的發(fā)生，為市經(jīng)濟社會的發(fā)展作出了積極貢獻。
商業(yè)調(diào)研報告 篇6
大學信托與理財研究所與中國銀行業(yè)協(xié)會主辦的“商業(yè)銀行個人理財業(yè)務創(chuàng)新統(tǒng)計調(diào)查”的結果作出。調(diào)查向全國性商業(yè)銀行總行、省級分行的理財管理部門發(fā)放調(diào)查問卷181份，收回問卷156份。收回問卷中，少數(shù)問卷對某個具體問題的答復屬于無效答復或者沒有答復。
一、關于理財業(yè)務的制度環(huán)境
1、調(diào)查結果顯示，早在《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務管理暫行辦法》出臺之前，多數(shù)銀行就已經(jīng)開展理財業(yè)務或者類似業(yè)務創(chuàng)新。說明多數(shù)銀行及其分支機構對于業(yè)務創(chuàng)新的重視，也說明銀行業(yè)務創(chuàng)新對于制度建設也存在推動作用。
調(diào)查問卷顯示，150份有效答卷中，75.3%的被調(diào)查者對于在《辦法》出臺之前是否開展過理財業(yè)務或者類似業(yè)務的回答是肯定的，其他的24.7%被調(diào)查者回答是否定的。
2、被調(diào)查者高度肯定理財管理法規(guī)的功用，認為《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務管理暫行辦法》出臺，對構建和規(guī)范銀行個人理財業(yè)務的制度環(huán)境起了積極作用，效果比較明顯。
調(diào)查問卷顯示，71.4%的被調(diào)查者對于《辦法》在構建和規(guī)范銀行個人理財業(yè)務環(huán)境中的作用持肯定態(tài)度，其他的28.6%被調(diào)查者持否定態(tài)度。說明被調(diào)查者多數(shù)認可理財法律制度對于銀行理財業(yè)務發(fā)展的促進作用，肯定了制度建設的重要性。
3、被調(diào)查者多數(shù)認為，應當進一步推進理財?shù)闹贫冉ㄔO，進一步出臺有關法規(guī)。
對于銀行個人理財業(yè)務法規(guī)體系建設中，以《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務管理暫行辦法》及《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務風險管理指引》兩個法規(guī)規(guī)范和管理銀行個人理財業(yè)務是否已經(jīng)足夠的問題，高達78.8%的被調(diào)查者認為還非常不夠，應當進一步加強制度建設。只有21.2%的被調(diào)查者認為兩個法規(guī)已經(jīng)足夠了。
對于商業(yè)銀行開展個人理財業(yè)務有無修訂現(xiàn)有《商業(yè)銀行法》等法律的必要，84.5%的被調(diào)查者認為有必要，15.5%認為無必要。
4、絕大多數(shù)被調(diào)查者認為有必要建立統(tǒng)一的法規(guī)管理包括銀行理財在內(nèi)的理財市場。
對于從長遠來看是否有必要對包括銀行個人理財在內(nèi)的各類理財市場建立
一套統(tǒng)一的法規(guī)進行規(guī)范，92.8%的人認為有必要，7.2%的人認為沒有必要。
5、絕大多數(shù)被調(diào)查者認為銀行個人理財業(yè)務與我國金融混業(yè)的發(fā)展趨勢密切相關。
關于當前商業(yè)銀行開展的個人理財業(yè)務與我國金融混業(yè)的發(fā)展趨勢，認為有關系的占比為98.0%，認為沒有關系的占比為2.0%。
二、關于理財業(yè)務
1、多數(shù)銀行開展理財業(yè)務的時間在3年以下，可以說理財業(yè)務尚處于起步階段。
關于商業(yè)銀行實際開展個人理財業(yè)務的時間，調(diào)查結果顯示，1年以下占比12.2%；1-2年占比25.0%，2-3年占比33.8%，3-5年占比23.0%，5年以上占比6.1%。
2、多數(shù)銀行開展理財業(yè)務的動力來源是多元的，影響因素較多，依次為本行業(yè)務創(chuàng)新、同業(yè)的競爭因素影響、上級行的要求、客戶的要求等。
關于銀行開展個人理財業(yè)務創(chuàng)新的動力來源方面，在有效問卷多選回答中，選擇“上級銀行要求開展”的占總樣本數(shù)的43.9％；占總樣本數(shù)的38.1％選擇了“其它銀行開展”；占總樣本數(shù)的'68.4％；回答“本行業(yè)務創(chuàng)新”；占總樣本數(shù)的79.4％；選擇了客戶要求，回答占總回答數(shù)的34.6％。
3、多數(shù)銀行開展的理財業(yè)務比較全面，多數(shù)銀行同時開展了保證收益理財業(yè)務和非保證收益理財業(yè)務。
目前被調(diào)查者所在銀行已經(jīng)開展的個人綜合理財業(yè)務中，已經(jīng)開展保證收益理財業(yè)務的占比11.3%；非保證收益理財業(yè)務占比12.7%，二者皆有的占比76.0%。
4、多數(shù)被調(diào)查者認為，保證固定收益的理財業(yè)務更容易為客戶認可，開展難度小。這也顯示多數(shù)理財產(chǎn)品的投資者屬于風險厭惡型。對此，有下列多項調(diào)查結果佐證：
首先，調(diào)查顯示，對于目前已經(jīng)開展了保證收益?zhèn)�人理財業(yè)務的銀行，回答保證固定收益業(yè)務更容易開展的為81.2%，回答保證最低收益、其他收益分成業(yè)務容易開展的占比為18.8%。
其次，目前已經(jīng)開展了非保證收益?zhèn)�人理財業(yè)務的銀行中，對于更有市場競爭力的業(yè)務，選擇保本浮動收益者占比91.2%，選擇非保本浮動收益占比8.8%。這個結果佐證了多數(shù)理財產(chǎn)品的投資者屬于風險厭惡型。
再次，相比之下，多數(shù)銀行發(fā)展得最好的理財業(yè)務依次是：保證固定收益；
保本浮動收益；保證最低收益；其他收益分成；非保本浮動收益。
在本項調(diào)查中，共有146份有效問卷，有109份問卷選擇了保證固定收益，占總問卷數(shù)的74.7％；有46份問卷選擇了保本浮動收益，占總問卷數(shù)的31.5％；有27份問卷選擇了保證最低收益，占總問卷數(shù)的18.5％；有10份問卷選擇了非保本浮動收益，占總樣本數(shù)的6.8％。
其四，多數(shù)被調(diào)查者認為，目前尚不具備在國內(nèi)大量開展非保本浮動收益業(yè)務的條件。認為具備條件的只有27.5%，認為不具備71.9%；另外有0.7%沒有回答。
雖然如此，多數(shù)被調(diào)查銀行仍然稱，將會把非保本浮動收益業(yè)務作為未來理財業(yè)務的重點。被調(diào)查者中，對于未來是否發(fā)展非保本浮動收益業(yè)務回答是的比重為64.1%，給予否定答復的占比為35.9%。
9、多數(shù)銀行機構的理財業(yè)務規(guī)模不大，以規(guī)模在50億之下的為多。
調(diào)查顯示，目前銀行個人理財業(yè)務規(guī)模為（折算為人民幣）在10億以下的占比為44.5%，10-50億的占比為21.2%，50-100億的占比2.9%，100-500億的占比為4.4%，500億以上的占比為2.2%。但是，有24.8的被調(diào)查者說他們不清楚所在行理財業(yè)務的規(guī)模。
10、多數(shù)銀行機構的理財業(yè)務規(guī)模增長速度非常之快，說明理財產(chǎn)品市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
調(diào)查結果顯示，目前個人理財業(yè)務年增長速度在10%以下的占比為10.9%，在10%-30%之間的占比為34.8%，30%-50%占比15.2%，50%-100%占比9.4%。
但有29.7%的被調(diào)查者稱，他們不知道所在銀行的理財業(yè)務增長速度。
11、關于理財資金的投資市場，投資于境內(nèi)資本市場的占比遠遠高于境外市場的投資。其他的依次為貨幣市場、信用市場、產(chǎn)業(yè)市場。
對于目前銀行的個人理財產(chǎn)品主要投資市場，在本項多選問卷的144份有效問卷回答中，有107份問卷選擇了境內(nèi)資本市場，占總問卷數(shù)的74.3％；有61份問卷選擇了境外資本市場，占總問卷數(shù)的42.4％；有103份問卷選擇了貨幣市場，占總問卷數(shù)的71.5％；有26份問卷選擇了信用市場，占總問卷數(shù)的18.1％；有9份問卷選擇了產(chǎn)業(yè)市場，占總樣本數(shù)的2.9％。
12、目前個人理財業(yè)務的投資品種的主要選擇依次為：國債、匯率掛鉤產(chǎn)品、央行票據(jù)、利率掛鉤產(chǎn)品、證券投資基金、企業(yè)債券、同業(yè)拆借、回購業(yè)務、信用掛鉤產(chǎn)品。
在144份有效問卷回答中，有42份問卷選擇了同業(yè)拆借，占總問卷數(shù)的29.6％；有41份問卷選擇了回購業(yè)務，占總問卷數(shù)的28.9％；有89份問卷選擇了央行票據(jù)，占總問卷數(shù)的62.7％；有88份問卷選擇了利率掛鉤產(chǎn)品，占總樣本數(shù)的62.0％；23份問卷選擇了信用掛鉤產(chǎn)品，占總問卷數(shù)的16.2％；有91份問卷選擇了匯率掛鉤產(chǎn)品，占總問卷數(shù)的64.1％；有74份問卷選擇了證券投資基金，占總問卷數(shù)的52.1％；有91份問卷選擇了國債，占總樣本數(shù)的64.1％；有59份問卷選擇了企業(yè)債券，占總樣本數(shù)的41.5％。
13、關于理財業(yè)務的管理，在組織機構設置方面，多數(shù)銀行選擇產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷管理和投資管理在組織結構上歸屬不同的部門。而在風險控制方面，則以注重投資品種選擇的為多。
選擇個人理財業(yè)務的產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷管理和投資管理在組織結構上歸屬同一個部門管理的占比為32.7%，不同的部門管理的占比為67.3%。
對于在銀行個人理財業(yè)務的風險控制最主要環(huán)節(jié)方面的認知方面，在投資品種選擇、投資組合管理、機構管理、人員管理、操作流程5個環(huán)節(jié)上，在144份有效問卷回答中，有87份問卷選擇了投資品種選擇，占總問卷數(shù)的59.2％；有84份問卷選擇了投資組合選擇，占總問卷數(shù)的57.1％；有29份問卷選擇了機構管理，占總問卷數(shù)的19.7％；有65份問卷選擇了人員管理，占總樣本數(shù)的44.2％；有79份問卷選擇了操作流程，占總問卷數(shù)的53.7％。
14、對于目前本行個人理財業(yè)務的核心競爭力的認知方面，產(chǎn)品創(chuàng)新得到最多的認同，其他的依次為客戶資源、市場定位、營銷網(wǎng)絡、風險管理、投資管理。
在144份有效問卷回答中，有82份問卷選擇了市場定位，占總問卷數(shù)的54.7％；有55份問卷選擇了營銷網(wǎng)絡，占總問卷數(shù)的36.8％；有107份問卷選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新，占總問卷數(shù)的71.3％；有84份問卷選擇了客戶資源，占總樣本數(shù)的56.0％；有41份問卷選擇了投資管理，占總問卷數(shù)的27.3％；有47份問卷選擇了風險管理，占總問卷數(shù)的31.3％。
15、絕大多數(shù)被調(diào)查者都充分肯定理財業(yè)務未來的重要性。認為個人理財業(yè)務在本行未來業(yè)務發(fā)展中的地位非常重要的占比為86.3%，較為重要的占比11.8%，認為不重要僅僅占2.0%。
16、目前開展個人理財業(yè)務存在的障礙，多數(shù)被調(diào)查者認為最大制約問題是專業(yè)人才，其他依次為產(chǎn)品創(chuàng)新、制度環(huán)境、市場營銷、機構建設、市場需求。
在153份有效問卷回答中，有81份問卷選擇了制度環(huán)境，占總問卷數(shù)的52.9％；有28份問卷選擇了市場需求，占總問卷數(shù)的18.3％％；有38份問卷選擇了市場營銷，占總問卷數(shù)的24.8％；有101份問卷選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新，占總樣本數(shù)的66.0％；有115份問卷選擇了專業(yè)人才，占總問卷數(shù)的75.2％；有31份問卷選擇了機構建設，占總問卷數(shù)的20.3％。
17、對于被調(diào)查銀行理財產(chǎn)品推出的速度，制約因素最大的是產(chǎn)品創(chuàng)新程度與產(chǎn)品研發(fā)速度（并列），其他的依次為監(jiān)管部門審批速度、市場營銷網(wǎng)絡。
在144份有效問卷回答中，有104份問卷選擇了產(chǎn)品研發(fā)速度，占總問卷數(shù)的68.9％；有61份問卷選擇了監(jiān)管部門審批速度，占總問卷數(shù)的40.4％；有39份問卷選擇了市場營銷網(wǎng)絡，占總問卷數(shù)的25.8％；有104份問卷選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新程度，占總問卷數(shù)的68.9％。
18、關于商業(yè)銀行個人理財產(chǎn)品的研發(fā)主體，從調(diào)查結果看，絕大多數(shù)銀行由總行研發(fā)產(chǎn)品�？傂凶鳛檠邪l(fā)主體的占比為98.7%，省分行作為研發(fā)主體的只有1.3%。
19、在產(chǎn)品的銷售方面，個人理財產(chǎn)品的推廣渠道依次為柜臺銷售、網(wǎng)上申購、電話購買、上門銷售。
在144份有效問卷回答中，有149份問卷選擇了柜臺銷售，占總問卷數(shù)的98.7％；有36份問卷選擇了上門銷售，占總問卷數(shù)的23.8％；有54份問卷選擇了電話購買，占總問卷數(shù)的35.8％；有79份問卷選擇了網(wǎng)上申購，占總樣本數(shù)的52.3％。
20、銀行與其他金融機構在理財產(chǎn)品領域的合作方興未艾。關于銀行與其他金融機構是否已經(jīng)合作開展過個人理財業(yè)務，調(diào)查顯示，回答是的占比為79.2%，回答否的占比為20.8%。
而合作的對象方面，依次為基金公司、信托公司、保險公司、券商。在144份有效問卷回答中，有114份問卷選擇了基金公司，占總問卷數(shù)的86.4％；有64份問卷選擇了券商，占總問卷數(shù)的48.5％；有77份問卷選擇了信托公司，占總問卷數(shù)的58.3％；有67份問卷選擇了保險公司，占總樣本數(shù)的50.8％。
商業(yè)調(diào)研報告 篇7
隨著我國對外開放和金融體制改革的不斷深入，國內(nèi)各家商業(yè)銀行都在積極加快發(fā)展中間業(yè)務，中間業(yè)務無論從品種上、規(guī)模上都有了較大的發(fā)展。在為社會提供快捷、方便的金融服務的同時，也為銀行帶來了可觀的經(jīng)濟效益。但是由于中間業(yè)務起步較晚，加上分業(yè)經(jīng)營模式和重視程度不夠等因素，目前中間業(yè)務的發(fā)展還是存在很多不足之處。
1、對中間業(yè)務認識不到位，不能樹立正確觀念
目前，國內(nèi)商業(yè)銀行由于受傳統(tǒng)銀行經(jīng)營理論影響較深，在經(jīng)營觀念上仍存在一定偏差，沒有對商業(yè)銀行中間業(yè)務進行準確定位。經(jīng)營重點一直都放在負債，資產(chǎn)規(guī)模的擴張及資產(chǎn)質(zhì)量的提高上，中間業(yè)務在我國銀行商業(yè)經(jīng)營中長期處于從屬地位，從經(jīng)營戰(zhàn)略上沒有把中間業(yè)務作為銀行三大支柱之一進行大力發(fā)展�，F(xiàn)今各行為追求短期經(jīng)營業(yè)績，普遍把中間業(yè)務作為吸收存款和爭攬客戶的一種手段，許多中間業(yè)務諸如代發(fā)工資、信息咨詢、上門收款、零殘幣兌換等業(yè)務成為多數(shù)銀行的無償服務。
2、中間業(yè)務品種少，規(guī)模小，產(chǎn)品層次低，創(chuàng)新能力不足
我國的金融業(yè)實行嚴格的分業(yè)經(jīng)營，商業(yè)銀行的業(yè)務被限制在一個相當狹窄的范圍內(nèi)，使銀行難以設計開發(fā)出跨領域、綜合性、多方位的中間業(yè)務產(chǎn)品，難以提高業(yè)務的集約水平和檔次，業(yè)務品種趨向同質(zhì)性，層次較低，主要集中在日常操作簡單的結算，代理類等勞動密集型產(chǎn)品上，高科技，高收益的品種較少。初步統(tǒng)計，目前我國銀行的中間業(yè)務僅260余種，從開辦得較成功的品種來看，僅有信用卡業(yè)務。代收代付業(yè)務和票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務近年來發(fā)展較快，而保管箱服務、網(wǎng)上銀行、財務顧問、個人理財業(yè)務等的影響還比較有限，新型金融工具如貨幣利率互換、金融期貨與期權合約、遠期利率協(xié)議、外匯等在國內(nèi)的發(fā)展更是受到了限制。而在利用其經(jīng)濟金融信息、技術和人才等軟件因素為客戶提供高質(zhì)量和高層次的服務方面還比較欠缺。
而西方商業(yè)銀行中間業(yè)務范圍廣泛，種類繁多，尤其是實行混業(yè)經(jīng)營以來，為滿足客戶各種需求，中間業(yè)務產(chǎn)品日新月異，層出不窮，憑借其在人才，技術，產(chǎn)品等優(yōu)勢給客戶提供高技術含量，高附加值系列的金融產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計，外資銀行所使用過的中間業(yè)務品種已達2萬種，使現(xiàn)代商業(yè)銀行成為名副其實的'“金融百貨公司”。
從規(guī)模上看，近年國內(nèi)銀行中間業(yè)務雖然發(fā)展較快，但由于沒有作為一項主業(yè)務來經(jīng)營，中間業(yè)務在銀行的整個業(yè)務規(guī)模中占比例小，難以形成相應的規(guī)模效應。20__年上半年，中國銀行集團中間業(yè)務凈收入為75.33億[1]元，中間業(yè)務收入占比重為19%，同期中國工商銀行的中間業(yè)務收入為50.5億元，中間業(yè)務收入占比重為12.6%，中國建設銀行的中間業(yè)務收入為42.52億元，中間業(yè)務收入占比為14%。而西方商業(yè)銀行以中間業(yè)務收入為代表的非利息收入一般占總收入的25%以上，各大銀行甚至已超過了50%,如德國商業(yè)銀行60%以上的收入來自中間業(yè)務，美國各大銀行中間業(yè)務收入比重均在50%至80%之間，且呈上升趨勢。
3、運作不規(guī)范，缺乏完整系統(tǒng)的科學管理
目前，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)銀行沒有專門機構對中間業(yè)務的開發(fā)，運作進行系統(tǒng)管理，缺乏長遠規(guī)劃，協(xié)調(diào)與配合。在運作中，大部分商業(yè)銀行僅限于下達中間業(yè)務完成計劃，而對如何加強中間業(yè)務發(fā)展的組織，提高發(fā)展水平，還沒有一套完善的管理辦法和切實可行的操作程序，在人力、物力、財力上投入不足，使基層銀行在中間業(yè)務市場開拓中被動性強，難度大。
4、分業(yè)經(jīng)營金融政策的制約
由于我國現(xiàn)階段實行的是分業(yè)經(jīng)營的金融政策和體制，銀行、證券、保險這幾個行業(yè)，都是嚴格分開經(jīng)營的，業(yè)務不能交叉，三個市場處于相對分隔狀態(tài)，三者都只能在各自行業(yè)內(nèi)為各自的客戶理財，而無法利用其他兩個市場實現(xiàn)增值。因此商業(yè)銀行提供的個人理財服務，還只能停留在咨詢、建議或者方案設計方面，不能真正代理客戶進行組合投資，銀行理財服務中的核心業(yè)務即增值業(yè)務大都無法辦理，所以，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務呈現(xiàn)“叫好不叫座”的局面。
5、高素質(zhì)的專業(yè)人才欠缺，技術水平落后
商業(yè)銀行中間業(yè)務是集人才、技術、機構網(wǎng)絡、信息、資金和信譽于一體的知識密集型業(yè)務，中間業(yè)務的開拓和發(fā)展需要一大批知識面廣、業(yè)務能力強，實踐經(jīng)驗豐富，勇于開拓、懂技術、會管理的復合型人才，尤其需要具備金融、法律、財會、稅收等專業(yè)知識的中高級人才，如理財顧問，要求對銀行、保險、證券、房地產(chǎn)、外匯、國內(nèi)外經(jīng)濟形勢都能比較全面的掌握，這些具有理論知識和操作技能的專業(yè)人才在我國金融界非常稀缺，從一定意義上講這已成為商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務的“瓶頸”。另外，中間業(yè)務是一項集科學技術、電子智能和服務質(zhì)量為一體的現(xiàn)代化金融服務業(yè)務，它的發(fā)展必須要有相應的“軟硬件”為依托，而我國商業(yè)銀行的中間業(yè)務技術服務手段則顯得比較落后，科技化程度低。盡管也建立了電子聯(lián)行、電子清算中心等支付結算系統(tǒng)，但系統(tǒng)覆蓋面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商業(yè)銀行中間業(yè)務的服務手段科技化程度很高，軟硬件設備、支付應用系統(tǒng)及管理信息系統(tǒng)先進，網(wǎng)絡技術普及、發(fā)達，家庭銀行、手機銀行、電話銀行、自助銀行、網(wǎng)上銀行等服務應有盡有，大大降低了成本，改變了傳統(tǒng)銀行的經(jīng)營方式。
6、法規(guī)與制度不完善
我國商業(yè)銀行中間業(yè)務起步于20世紀90年代中期，只到20__年7月才出現(xiàn)第一個規(guī)范銀行中間業(yè)務的法規(guī)《商業(yè)銀行中間業(yè)務暫行規(guī)定》。法律法規(guī)上的滯后或空缺導致相關部門在很長時間內(nèi)無法對中間業(yè)務進行有效的管理和監(jiān)督，各家商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務過
程中缺乏十分詳細的、可遵循的行為和操作依據(jù)。
相關法律法規(guī)的不健全還突出表現(xiàn)在中間業(yè)務收費管理方面缺乏統(tǒng)一的標準。一方面，由于部分中間業(yè)務收費標準過低，導致銀行成本與收益倒掛，削弱了其盈利能力，甚至出現(xiàn)虧損，經(jīng)濟效益不明顯顯然難以調(diào)動商業(yè)銀行中間業(yè)務創(chuàng)新的積極性；另一方面，由于無明確、統(tǒng)一的收費標準，部分商業(yè)銀行不計成本，免費甚至代客戶支付業(yè)務費用，進行無序競爭，影響了商業(yè)銀行中間業(yè)務的健康、快速和協(xié)調(diào)發(fā)展。
銀行自身制度建設滯后。直到現(xiàn)在，我國許多商業(yè)銀行還沒有建立專門從事中間業(yè)務管理的職能部門，創(chuàng)新中間業(yè)務發(fā)展的制度建設相對滯后，銀行自身制度上的滯后嚴重阻礙了中間業(yè)務的發(fā)展。由于國有商業(yè)銀行普遍沒有建立金融產(chǎn)品創(chuàng)新制度，導致銀行對市場的響應速度達不到市場的要求。同時，銀行自主性產(chǎn)品創(chuàng)新能力弱，產(chǎn)品創(chuàng)新多以模仿外資銀行或國內(nèi)同業(yè)為主。、
商業(yè)調(diào)研報告 篇8
一、項目介紹
1、基本信息
天津大悅城占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。
項目定位
天津大悅城定位為“國際時尚青年城”， “年輕、時尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOY CITY的生活方式，以便捷、休閑、開放與親和為基調(diào)，引導前沿生活理念。
交通位置
天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡使項目周邊具有極大的輻射力。項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。
天津大悅城接連城市動脈之上，占據(jù)繁華制高點。
商業(yè)環(huán)境
天津大悅城領跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。日數(shù)十萬人的腳步涌動此間，開啟大悅繁華。
資源優(yōu)勢
天津大悅城是世界500強企業(yè)中糧集團斥資50億打造的商業(yè)地產(chǎn)項目，與國際頂級公司結為合作伙伴，依托強大的資源優(yōu)勢，將品質(zhì)經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：
建筑設計：美國RTKL 中國建筑科學研究院
景觀設計及標識顧問：日本株式會社丹青社
機電顧問：香港灃信
交通顧問：香港弘達
物業(yè)顧問：中糧凱萊物業(yè)
燈光顧問：美國CD+M
燈光設計：照奕恒
2、開發(fā)商介紹
中糧集團有限公司（COFCO）是世界500強企業(yè)，是中國領先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領域多元化產(chǎn)品和服務供應商，致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設全服務鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務，貢獻于民眾生活的富足和社會的繁榮穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、食品及地產(chǎn)酒店等領域。大悅城是中糧集團商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國際化青年城市綜合體”。
3、購物中心
購物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群，引進國際時尚主流品牌，集合新穎、時尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨有的十六米開闊的藝術連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個，是融合了購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型一站式購物中心。
地上停車樓及地下三層大型停車場擁有共3000個停車位，統(tǒng)一的空間設計，多樣的行車體驗，讓你的大悅城夢幻之旅從路上便已悄然展開。
月季花廣場，與往來的人潮一起成就獨特的風景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗百米跨度的體量視野。讓我們不覺在每一個角落流連忘返，紛至沓來，感受國際時尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個櫥窗精致的文化感。
大悅城購物中心，集合了休閑、購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，在天津首次
引入大型綜合電影院金逸國際、全明星大型真冰場、歡樂主題KTV酷姿、兒童職業(yè)體驗店寶貝當家（Babyboss）、高檔親子游樂館悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市華潤堂以及國際快速時尚品牌，打造出一站式購物的全新體驗。國際頂級品牌主力店的進駐，國際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達人體驗地和生活理念引領地，是天津都市青年8小時以外的時尚生活中心、交流中心和娛樂中心。
地位
天津大悅城購物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購物中心。坐擁25萬平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長室內(nèi)步行街，150米長主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購物、娛樂、餐飲美食為一體的多元化時尚消費模式，完美融合了消費文化、人文文化、國際文化、企業(yè)文化的同時，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。
理念
經(jīng)營理念：“引領時尚共享大悅”
人無我有——我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國際品牌
人有我精——我們有最好的品牌形象店、旗艦店
創(chuàng)新業(yè)態(tài)——我們有獨具特色的主題街區(qū)
差異化經(jīng)營——我們的經(jīng)營品類與眾不同
大悅?cè)苏且赃@種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，執(zhí)著于現(xiàn)代商業(yè)運作精神的本質(zhì)，詮釋著生活方式哲理，締造國際前沿的品味生活。
服務理念：“享你所享悅你所悅”
悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗
讓每一位顧客感到悅
讓每一位商戶感到悅
讓每一名員工感到悅
讓每一個來到大悅城的人感到悅
天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結合天津百年文化積淀，解構服務文化的深層內(nèi)涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。
悅是文化，悅是態(tài)度，悅是精神。天津大悅城用激情與實力，在2011年，即將點燃這座城市的大悅夢想。
4、公寓住宅
大悅城購物中心完美的商業(yè)配備，中心區(qū)域方便的交通優(yōu)勢，凝聚區(qū)域內(nèi)無限的升值潛力，造就了大悅城的獨特魅力，大悅城時尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。
大悅城北區(qū)住宅“悅府”地上總建筑面積約7萬平方米，占據(jù)該“城市綜合體”西側(cè)的單獨地塊，是天津核心區(qū)域內(nèi)純正的高尚住宅群。典雅、簡潔的現(xiàn)代主義設計風格，滿足對質(zhì)感生活，高尚品位的追求。無論設計、用材還是配套，都是以國際最新標準規(guī)劃，完全體現(xiàn)城市主流精英的健康品位。
5棟高層建筑，70-145平米主力戶型，簡約時尚風格的精裝示范標準，面向城市中高端客群，依托大悅城時尚品牌標簽，詮釋了全新的生活模式，滿足了都市精英對現(xiàn)代生活的要求，在眾多城市精英中統(tǒng)領生活潮流。
大悅城高檔住宅以時尚現(xiàn)代的建筑立面配合人本主義的景觀環(huán)境，致力于打
造高品質(zhì)的生活體驗，讓每一位住在這里的人擁有自己的家園暢想，陶冶時代繁華，盡享天倫之樂，于簡約處詮釋居家風格藍本。
大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時尚精品公寓”，作為大悅城住宅產(chǎn)品的升級版，面向城市時尚精英客群，地上總建筑面積4.6萬平米，位于項目地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構成。
精裝公寓規(guī)劃設計之初，就聘請了美國RTKL、日本丹青社等國際設計團隊，傾力打造符合國際化品質(zhì)需求的精品。無論從簡潔流暢的外立面設計，獨具特色的屋頂花園，到后期的人性化物業(yè)服務，均體現(xiàn)出大悅城國際化時尚品牌的特性，作為綜合體中對商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)客群有效地結合，各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中，為城市新興中產(chǎn)階級打造全新國際化時尚精品住區(qū)。
憑窗望去，大悅城時尚精品公寓與住宅彼此呼應，獨有的帆型外檐，精致的回車廊道，讓您在繁華世界的背后靜靜的感悟著寧靜的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完美的心靈假期。
5、寫字樓
190米超高層建筑體，采用5A全智能化控制，LOW-E雙層中空玻璃幕墻，12.3米挑空大堂、標準層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米，凈高達2.8米，核心筒結構，室內(nèi)無立柱，分割自如的大跨度設計。
大悅城國際甲級寫字樓，以超高端配套和完美的空間體量設計，引領世界經(jīng)濟浪潮，依托大悅城的城市綜合體以及一站式購物中心定位，建成后將是一座規(guī)模最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的現(xiàn)代時尚的綜合建筑集群，打造環(huán)球商務旗艦，更有寬闊的區(qū)域景觀視野，一覽天津的繁華古今。與這座城市彼此欣賞，據(jù)守地標核心，成就宏圖萬景。
作為一種全新的地產(chǎn)、生活模式，天津大悅城項目是集諸多功能于一體的`現(xiàn)代綜合建筑集群，它濃縮了一個城市的精華，在這里居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有。 天津大悅城開業(yè) 再添城市綜合體 天津大悅城項目位于天津市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路，占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、時尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。
二、分析
1、房地產(chǎn)區(qū)位理論
房地產(chǎn)業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊產(chǎn)業(yè)土地的區(qū)位不同，會產(chǎn)生不同的區(qū)位效益。土地的用途不同，產(chǎn)生的區(qū)位效益也不同。國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，力求使土地獲得最佳用途，追求最優(yōu)的社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。
房地產(chǎn)企業(yè)追求最大的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)投資者追求理想的投資回報。
消費者追求最佳的使用功能。
城市土地區(qū)位效益的實質(zhì)是（位置）級差地租
�。�1）城市土地區(qū)位形成的因素
自然條件和環(huán)境
交通和通訊
基礎設施
人口和經(jīng)濟集聚
文化教育衛(wèi)生科技狀況
（2）房地產(chǎn)區(qū)位的選擇
房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇〔布局指向〕
房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)
房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇：商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標準
外部經(jīng)濟性
臨街深度
人口流量
交通和通訊
增值潛力
居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標準
周邊環(huán)境
交通和通訊
社會文化環(huán)境
購物便利
增值潛力
就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。 集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。高度集中的優(yōu)勢，在于其資源可以更高的利用和共享。工作、休閑、生活可以在該區(qū)位同時的到滿足，減少了交通時間與成本。這是該綜合體的優(yōu)勢所在。而另一方面，其地理位置也十分具有優(yōu)越性，項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。還有公交觀光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此區(qū)位。而日后還有地鐵4號線開通，更是大大方便其交通出行。而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。這更是其商業(yè)優(yōu)勢的所在。
2、地租理論
地租是土地所有者憑借土地所有權從土地使用者那里獲得報酬。
在某些場合下，西方經(jīng)濟學把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產(chǎn)租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。狹義上講，經(jīng)濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。
商業(yè)調(diào)研報告 篇9
商業(yè)城建成開業(yè)18年來，在促進就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動相關產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟，促進城市化進程等方面作出了積極貢獻，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、社會效益雙豐收和經(jīng)營者、消費者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴重落后于整體經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，嚴重落后于周邊同類型市場的發(fā)展水平，嚴重落后于人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領導先后批示要對商業(yè)城的提升改造作為重點課題進行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實地走訪、問卷調(diào)查等形式，開展了大量的調(diào)査摸底工作。先后召開了商業(yè)城經(jīng)營戶代表、業(yè)主代表專題座談會，走訪了政府有關部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學習考察，廣泛征求了多個層面的意見和建議，在此基礎上形成了《加快推進商業(yè)城提升發(fā)展的對策建議》�，F(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領導決策參考。
一、商業(yè)城的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）基本情況
商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營業(yè)用房6000余間，經(jīng)營戶3400余家，從業(yè)人員3萬余人。共設xx大市場和兩條專業(yè)街，經(jīng)營范圍涉及五金建材、副食白貨、服裝箱包、糧油煙酒、機電家電、非機動車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個市場和兩條專業(yè)街,民營舉辦六個市場，由管委會轄管。建成18年來，各項經(jīng)濟指標穩(wěn)健增長，尤其是近三年來，年商品成交額均突破雙白億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項全國性榮譽，三次被評為省重點市場，商業(yè)城已成為面向全國的一張金名片。U前，商業(yè)城有兩級管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領導小組，為區(qū)政府對商業(yè)城實施管理協(xié)調(diào)的非常設機構，山區(qū)政府常務副區(qū)長、分管副區(qū)長、有關部門領導組成：二是商業(yè)城管委會，為常設機構，負責商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進駐商業(yè)城，分別成立分支機構，實行雙重管理。
�。ǘ┕芾砬闆r
XX年，商業(yè)城管委會成立后，努力克服碩件設施先天不足的困難，加大投入,強化監(jiān)管，實現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實加強消防安全管理，近年來，通過加大碩件改造投入（近三年共計投入資金1200多萬元），先后完成了商業(yè)城主要市場的消防設施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡，通過人防和技防的有機結合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。
為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過開展整治月、鞏固提升年、深化管理年和規(guī)范發(fā)展年等專題活動，抓住難點重點，實施專項整治，落實長效舉措，整體形象得到改觀。通過加大基礎設施建設，規(guī)范整頓停車場，挖潛停車空間，加強交通疏導和專項整治，運用科學手段引導經(jīng)營戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
�。ㄈ┊斍懊媾R的問題
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時，我們也看到，當前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問題和矛盾，嚴重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場的正常運行。
LI前的主要問題有以下三個方面。
1、硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
�。�1）消防安全難以保障。消防設施缺少、建筑物連片且結構復雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險發(fā)現(xiàn)、火災救援、人員疏散等工作帶來困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險發(fā)生, XX年高達9起。近年來靠市場管理部門嚴防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機四伏，一旦火險發(fā)現(xiàn)或撲救不及時，后果不堪設想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的火山口。
�。�2）停車難、行車難問題突出。商業(yè)城經(jīng)營戶現(xiàn)有自備機動車、電瓶三輪車3000余輛，日進出商業(yè)城車輛萬余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個，造成10多輛車爭搶一個停車位的局面，停車位缺口較大。同時，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴容，各市場內(nèi)交通擁堵嚴重，城內(nèi)道路處于超負荷狀態(tài),遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴重，交通壓力日顯嚴峻。
�。�3）抗災能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開裂，結構變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺風、雷暴、大雪等天氣，都會造成較大經(jīng)濟損失，經(jīng)營者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2、經(jīng)營模式傳統(tǒng)，市場競爭力不強。
（1）功能配套不足。城內(nèi)倉儲空間嚴重不足，物流水平低下。許多營業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，乂成倉儲區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過道，市場秩序混亂，管理難度較大。
�。�2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場劃行歸市特征不明顯，商品布局錯綜復雜，專業(yè)化水平低，核心競爭力較弱。
�。�3）經(jīng)營檔次低下。十多年來，市場一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營模式，使得市場內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費外流。
3、產(chǎn)權分散，造成市場管理難。
�。�1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對產(chǎn)權式市場管理出現(xiàn)真空，市場管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關職能部門對商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導致商業(yè)城市場管理部門在處理矛盾和問題時較為被動，法律糾紛和信訪事件不斷，管理難、難管理問題突出。
�。�2）市場培育難。產(chǎn)權分散，私有產(chǎn)權比例高達80%以上，導致市場管理部門無法實施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，哄抬營業(yè)房租賃價格，惡意、無序競爭，影響了市場的健康發(fā)展。
�。�3）權利義務失衡。私有產(chǎn)權所有者只享受房產(chǎn)收益權，不承擔責任義務。
尤其是民辦市場，開發(fā)商建好市場一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔了市場的房屋維修、設施維護、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營者乂以各種借口，對市場收費工作制造困難。隨著硬件設施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場正常管理難以為繼。
二、提升改造的必要性和緊迫性
商業(yè)城建成18年，至今未進行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品牌、經(jīng)營檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場，更與經(jīng)濟社會發(fā)展水平不相適應。調(diào)研組認為，實施商業(yè)城提升改造工作，勢在必行。
�。ㄒ唬╈柟毯吞嵘虡I(yè)城品牌價值的需要
從前期考察情況看，皮革城于XX年實現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國布局，發(fā)展迅速。中國小商品城先后五次易址、九次擴建，現(xiàn)也成為績優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟的發(fā)展典范，不僅在全國，而且在全世界提升了的城市形象。中國科技五金城先后投資7億多元，實施了新市場建設和老市場改造。濮院羊毛衫市場在改擴建的基礎上，計劃用5 XX年時間，建成一個功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場通過改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應明顯，無形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但日前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠遠落后于上述市場，急需通過重建或異地新建，提升硬件設施條件，完善市場功能配套，打造新型經(jīng)營業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價值。
（二）促進經(jīng)濟科學發(fā)展的需要
有利于促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。市場產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢明顯，對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，促進社會經(jīng)濟健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在以市場為龍頭，三產(chǎn)帶動二產(chǎn)推動一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展模式下，專業(yè)市場建設取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟，更打響了在全國、全世界的品牌。實施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結構調(diào)整的要求，有利于實現(xiàn)先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)兩輪驅(qū)動，必將成為我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展新的增長點和亮點。
有利于加快推進城市化進程。辦一個市場，興一方經(jīng)濟，富一方百姓，這是省內(nèi)周邊市場產(chǎn)業(yè)發(fā)達縣市的共同經(jīng)驗。市以市場開發(fā)帶動城市建設，在全國形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴大）會議作出了堅持城市化帶動的戰(zhàn)略決策，我們認為，實施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟商圈，有利于進一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進程。
有利于打造產(chǎn)銷互動發(fā)展格局。先進制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場通過強勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當前，已形成了以工業(yè)為先導，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟形態(tài)。實現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺，形成產(chǎn)銷互動發(fā)展格局，既可推動我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，乂為市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強勁動力。
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近年來，社會各界關于加快推進商業(yè)城提升改造的呼吁日益強烈，省工商局領導在全省市場工作會議、省重點市場檢查復評等場合，多次建議商業(yè)城盡快實施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護現(xiàn)有市場資源。從詢期組織的兩次專題座談結果看，支持異地新建的意見占77%,支持就地改造的意見占23%。而三次問卷調(diào)查的結果顯示，支持異地新建的占61%,支持就地改造的'占35%,其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會也曾委托具有國家一級資質(zhì)的專業(yè)研究機構，對商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報告》。
通過綜合評價，該報告提出了以異地新建實現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級的研究結論。
三、加快推進商業(yè)城提升改造的對策建議
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商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級事關民生保障和經(jīng)濟社會發(fā)展大局，影響深遠，同時實際工作開展涉及面廣，難度較大，任務艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對商業(yè)城提升改造的工作力度。
組建領導班子。建議把該項工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領導掛帥，分管領導負責，各有關部門負責人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領導小組，下設工作小組，協(xié)調(diào)、推進各項工作。
繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領導帶隊，組織有關部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進行學習考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，堅定信心，加快推進商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級工作。
加快推進工作。LT前區(qū)域內(nèi)各類建設項U眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項LI必須抓住時機，加快推進。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關部門和相關鎮(zhèn)街，開展項LI選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項前期工作。另一方面，對區(qū)域內(nèi)在建大型市場進行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場資源，以避免重復建設。
�。ǘ┟鞔_提升發(fā)展規(guī)劃定位
在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽取各層面意見的基礎上，調(diào)研組對就地改造和異地新建兩個方案進行了分析比較。一致認為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當前面臨的發(fā)展瓶頸問題，通過最優(yōu)位置建設、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進程，乂有利于提升市場的綜合實力。對新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問題，可從以下方面考慮。
打造符合時代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以高起點、遠規(guī)劃、新配套和一次規(guī)劃、分期建設為原則，建設集銷售、倉儲、物流、會展一體化，購物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無形市場相結合的市場集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的金名片，立足、面向全省以至華東的輻射源。
建設中小企業(yè)發(fā)展平臺。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺，業(yè)已成為全國、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬余家，絕大部分為民營企業(yè)，資金實力雄厚，發(fā)展愿望強烈，而周邊的紹興、宇波、臺州地區(qū)也有大批民營企業(yè)。在實施商業(yè)城提升改造時，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點工業(yè)產(chǎn)品搭建一個集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺和窗口。
進行區(qū)域市場資源的科學整合。新商業(yè)城建設可與其它市場的規(guī)劃、整合同步進行（如加大新農(nóng)都、新世紀市場園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場整合力度）。在保護現(xiàn)有市場的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場，優(yōu)先進駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復建設，引導區(qū)域內(nèi)市場從小而全向大而專的發(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場的精品化、專業(yè)化水平。
�。ㄈ┖侠泶_定新城選址
針對商業(yè)城異地新建的選址問題，調(diào)研組實地踏看了宇圉、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關區(qū)塊，提出了四個建議方案（見附件）。
經(jīng)過分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認為：
建議方案一、二新世紀市場園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對較有區(qū)位優(yōu)勢，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。
建議方案三、四紅山農(nóng)場區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿�，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，搶抓機遇，實現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠，導致經(jīng)營戶易流失和隆市風險。但無論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設應與全區(qū)市場資源科學整合相結合。因此，建議對新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場的建設進行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢，避免重復建設和惡性競爭，集中力量，共同做大、做強、做精、做專我區(qū)市場產(chǎn)業(yè)。
�。ㄋ模┨剿餍滦瓦\作模式
商業(yè)城提升發(fā)展項訂一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗，遵循政府搭臺、企業(yè)唱戲和自籌資金、自求平衡等原則，探索投融資、建設和經(jīng)營管理等新的體制。一方面，可通過企業(yè)化操作，吸納多個投資主體組建股份公司或企業(yè)集團，負責新商業(yè)城的開發(fā)建設。建成后，可學習省內(nèi)外兄弟市場的管理經(jīng)驗,實行政企分開。市場的經(jīng)營管理通過集團化、企業(yè)化操作來實現(xiàn)，同時逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章山商業(yè)城管委會的職能，成為專門的協(xié)調(diào)機構。另一方面，對老商業(yè)城搬遷后土地進行拍賣或再開發(fā)利用，結合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場經(jīng)營效益，以求新老市場建設的資金平衡。
�。ㄎ澹├^續(xù)加強市場管理
在完成新商業(yè)城建設搬遷詢，將存在5年以上的建設過渡期，因此在加大提升改造力度的同時，須繼續(xù)加強市場管理工作。
1、強化現(xiàn)有管理體制。針對當前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進一步強化管委會的職能和機構定位。根據(jù)管委會實際所承擔的職能，將商業(yè)城管委會調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進一步加強對商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場秩序和國有資產(chǎn)的有效管理。
2、完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照以塊為主的管理模式，明確
職責，落實措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過渡。
商業(yè)調(diào)研報告 篇10
一、 東方新天地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀概況
東方廣場坐落于東長安街一號之絕佳位置，雄踞于北京市的中心地帶。造價20億，占地一百萬平方米，劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。是集購物、餐飲、娛樂休閑等一站式消費的綜合性商業(yè)群。
其中“東方經(jīng)貿(mào)城”包含八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店(東方君悅大酒店)及四幢酒店式服務公寓(東方豪庭公寓)。“東方新天地”根據(jù)商業(yè)風格劃分了七個不同的區(qū)域：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃時光別館 天空大道和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的擁有近20xx個停車位的三層室內(nèi)停車場。其中商業(yè)營業(yè)面積為10萬平米左右。
商業(yè)營業(yè)區(qū)域(東方新天地)連接著王府井商業(yè)街(金街)和東單商業(yè)街(銀街)分為地下和地上兩層，業(yè)態(tài)豐富，大部分為國內(nèi)外知名品牌;寫字樓分為8棟，每層面積達3000平米，靈活分割，既適合國際大型企業(yè)租用，也適合隔斷成為小面積租用;“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個主題，全部為豪華公寓，甲級服務;東方君悅大酒店為5星級酒店，提供各種配套完善的設施和服務，迎接中外賓客，現(xiàn)已成為北京白領、國內(nèi)外游客購物、就餐、娛樂、休閑的理想場所。
二、 東方新天地商業(yè)業(yè)態(tài)分布
東方新天地業(yè)態(tài)齊全，種類豐富，營業(yè)面積近10萬平米，總體定位在高檔世界名牌產(chǎn)品的經(jīng)營和銷售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂休閑、化妝品等。其整體經(jīng)營業(yè)態(tài)分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂，圖書、美容個人護理、休閑裝內(nèi)衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務及其他。其中女裝品牌38個、男裝品牌16個、珠寶首飾及鐘表類品牌22個、娛樂圖書類品牌18個、百貨超市類5個、休閑類服裝21個、餐飲40家、鞋帽禮品類36個、個人護理及化妝品類10個、公共服務類18個，銀行7家。
商場分為地下一層(地鐵層)和地上一層(首層)。 其中地鐵層主要經(jīng)營餐飲和休閑類服裝，首層主營服裝、娛樂、美容等，每層各業(yè)態(tài)均有分布。據(jù)資料統(tǒng)計，女裝經(jīng)營面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂圖書等8866.23平米，美容及個人護理936.74平米，珠寶類2156.24平米，休閑服裝及內(nèi)衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務類1458.56平米。整體業(yè)態(tài)分布均勻，種類齊全，在王府井步行街上比較凸現(xiàn)特點，吸引的年輕人較多。娛樂休閑占有比例相對于其他商場比例較高，各個方面綜合服務整體水平較高。
三、 租賃情況分析。
在東方新天地商圈，西邊是號稱“金街”的王府井商業(yè)街,東邊是被譽為“銀街”的東單北大街，東方新天地橫亙在這兩條商業(yè)街中間，其價值可想而知。據(jù)資料顯示，東方廣場租金平均價格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類商品租金較高。
四、客流量分析
東方新天地營業(yè)情況較好，地理位置優(yōu)越。在東方新天地的4個入口分別統(tǒng)計顧客流量，可以發(fā)現(xiàn)，日均客流量20-30萬人，高峰時可達百萬人。商鋪平均日營業(yè)額為8000-9000元，甚至到數(shù)萬元。商業(yè)部分年營業(yè)額高達10億元左右。
統(tǒng)計的結果表明，雖然進出每個入口的顧客人數(shù)不一，但年輕顧客和中年顧客比例基本持平，其中相當一部分顧客是穿著制服的高檔寫字樓職員，他們正是東方新天地的消費中堅。80%顧客是本地消費者。
據(jù)東方新天的工作人員介紹，在開業(yè)第一年，東方新天地的本地消費者和游客的比例是1∶1，第二年已改變?yōu)?∶1，第三年就成了4∶1�！澳壳埃@個比例目前已經(jīng)穩(wěn)定下來�！�
在東方新天地，隨時都可以看到一些背著旅行包的老外，或者是西裝革履的商務人士。王府井周邊有十幾家星級酒店，加上高檔寫字樓，所以東方新天地是這些外國游客和外國商務人士消費的好去處。每天下午和晚上是外國顧客消費的黃金時間。
五、商場規(guī)劃與市場定位
東方新天地整個商場分了七個區(qū)。
東方新天地商場包括7個主題購物區(qū)–繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館和天空大道。7個主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。另外有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設施，使東方新天地在購物的基礎上具有更多的功能。
繽紛新天地
臨近王府井商業(yè)街，人流量大，特別是觀光旅游的客人較多，地鐵站與東方新天地商場相連處就位于這個區(qū)。
繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快，仿佛一個室內(nèi)嘉年華。走進這個區(qū)，繽紛的色彩及具有節(jié)日氣氛的裝飾使人心情開朗，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場等。
都市新天地
強調(diào)大都市的繁華，吸引都市消費主力軍–青年人，主要經(jīng)營休閑品牌及珠寶飾品。還有一個以科學為主題，寓教于樂的索尼探夢科技樂園，青少年可以在此參加科學實踐活動。都市新天地的整體色調(diào)為簡潔的銀灰色，先進的超清晰大螢幕使人感到科技發(fā)展的脈搏，整個區(qū)充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。此外，這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術與科學完美結合的愛普生影藝坊、Apple
Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。購物之余，人們還可以從這里進入美食街，40多家食肆令人們盡享世界各地風味美食。
庭苑新天地
位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連。在這里，典雅的`裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，帶出高品味的消費理念。
寰宇新天地
這是一個追求時尚的人士不可不去的部分，在這個高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位。這部分商場裝修豪華尊貴，格調(diào)高雅時尚，聚集這里的國際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。
活力新天地
緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及五星級東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。
尊萃時光別館
位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個名表、珠寶的匯聚地，其中包括面積近200平方米的國內(nèi)第一家歐米茄專賣店。其他已進駐的品牌還包括積家表、豪門世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及Shirely Jewellery等，為追求品質(zhì)與時尚的人士提供更多的購物選擇。
天空大道
位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務區(qū)東方經(jīng)貿(mào)城的紐帶。此處不僅為在商務區(qū)的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環(huán)境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區(qū)域的功能性，更大程度的為消費者提供便利。入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店。另有高級廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車展廳、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。
六、交通情況
東方新天地位于人流、車流便利的交通干道旁，周邊交通狀況非常便利。 地面一層臨王府井步行街，距離公交站點的位置在400米以內(nèi)。地下一層與地鐵一號線直接連通。
東方新天地擁有20xx個地下停車位。四個停車進出口。
七、 東方新天地商業(yè)地產(chǎn)成功分析
(一)準確的市場定位與推廣
東方廣場被定位為國際性經(jīng)貿(mào)中心，酒店每年要召開很多國際性會議，30萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界500強企業(yè)，公寓里的住戶多為外企員工。因此，東方新天地的定位標準就是東方廣場的配套服務商業(yè)。
東方新天地一直在經(jīng)營理念上堅持“協(xié)同效應”，其城中之城的設計為租戶帶來極大的便利，許多公司不僅是東方廣場寫字樓客戶，也同樣是東方新天地的消費者與東方豪庭公寓的租戶。注重整體的營銷策略，使得用戶能夠有機的融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。
東方新天地地理位置極佳，借助王府井長期以來形成的商業(yè)中心區(qū)地位，成就了其國內(nèi)最大的商業(yè)航母地位。自開業(yè)以來，營業(yè)狀況良好，日營業(yè)額平均為1000-20xx美金左右。
但是由于王府井地區(qū)主要客流量為外地旅客，從而對東方廣場的客流問題形成了極大的挑戰(zhàn)和考驗。現(xiàn)代大型購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢;二是交通便利;三是必須擁有相當數(shù)量的中高收入的消費群體。前兩個條件沒有問題，但是第三個條件確實是東方廣場發(fā)展的挑戰(zhàn)。
為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題，據(jù)調(diào)查，東方新天地在開業(yè)的第一年就花費1100多萬元用于商場推廣，以盡快提升商場的知名度，同時改變北京市民不去王府井購物的思想。此外，東方新天地開始對租戶進行10%的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。目前東方新天地擁有租戶逾200家，其中經(jīng)營面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。
東方新天地從開業(yè)時的冷清到現(xiàn)在的成功直接原因是定位的調(diào)整、招商的成功，而根本原因則是規(guī)劃的成功。在1993年啟動時，其設計規(guī)劃是超前的，曾受到過很多的質(zhì)疑，但實踐證明，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，市民消費力的快速提升，日益壯大的中產(chǎn)階級與追逐時尚的年輕白領，支撐了東方新天地的繁榮�？梢钥闯�，規(guī)劃應該是前瞻10年，甚至是20年后的消費模式和特點，不能陷入眼前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)當中，否則就會導致建成之時就是過時之日，但前瞻的規(guī)劃必須以創(chuàng)新為核心，即根據(jù)未來生活方式、消費模式預測基礎上的科學設計，僅僅把現(xiàn)有模式給一個美麗的概念進行包裝，或是照搬國外的某些模式是不行的，必須真正抓住目標消費者生活方式的本質(zhì)特征，創(chuàng)新盈利模式，針對性地提供最符合其消費規(guī)律的、最人性化的解決方案。
(二)ShoppingMall“一站式購物”
東方新天地很早認識到關鍵的一點：多功能的商店比傳統(tǒng)商店更容易賣出東西!它應該是北京真正意義上的第一家shoppingmall，他們發(fā)現(xiàn)，顧客在購物的時候，目的性明確的單一購物行為在逐漸減少，更多的是通過“逛”來充分釋放消費熱情，完成集購物、休閑、娛樂、美食于一體的消費體驗。東方新天地就是這樣一個場所，地下地上兩層室內(nèi)步行街，足不出“戶”，顧客就可以獲得一切所需要素。
(三)設計理念獨特
綜合建筑群體的概念當年較為少見，同樣是其一站式的消費方式全面迎合了人們的生活模式，同時為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費客源。
(四)成功的運營模式
東方廣場整體經(jīng)營面積逾10萬平方米，全部采用出租形式對外經(jīng)營，統(tǒng)一的業(yè)權使其能夠有力的控制租戶的質(zhì)量并進行必要的清洗，整體把控商場的運營方向，及時調(diào)整運營策略。為了和商場整體的形象吻合，東方新天地對于商戶有著嚴格的要求，和商場定位不符的商戶被嚴格排除在外，進駐商戶也要收到嚴格的監(jiān)督。如果商戶違反規(guī)定，就會被立即退約。
(五)優(yōu)良專業(yè)的管理
優(yōu)質(zhì)且細致周到的服務，為東方新天地培養(yǎng)了一種管理文化，而這種文化會滲入商場的每一個角落，同時有效的培養(yǎng)了顧客的忠誠度。
(六)商業(yè)經(jīng)營特色多元
新天地特地招進高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調(diào)整，均取得了非常熱烈的市場反應，尤其是對于很多住在東方廣場的外籍員工。
(七)積極的宣傳推廣
每逢節(jié)假日及周年東方新天地都會舉行店慶活動，同時，商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠地方的顧客前往購物。
(八)提高餐飲比例
據(jù)資料顯示，商場的餐飲大多在22%-25%的比例，但東方新天地已經(jīng)達到27%。原因有兩個：
一是商場辦公樓群的體量是別的項目無法比擬的，30萬平方米的辦公樓等于國貿(mào)的兩倍，辦公人群對餐飲的消費需求很強。
二是東方廣場靠近王府井，每天30-40萬的人流量，雖然與步行街風格不同，仍有不少人會逛到新天地，并進行餐飲消費，加大了對餐飲的需求。
八、 北京商業(yè)地產(chǎn)綜述
縱觀國內(nèi)外眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的成功發(fā)展，不難看出，成功運作一個大型購物中心項目，應該秉持長期經(jīng)營的觀念，摒棄短線開發(fā)的心態(tài)，以引入專業(yè)化管理團隊為關鍵，創(chuàng)立正確的經(jīng)營目標和科學的管理體系。
租金持續(xù)上漲
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應量的加大，北京商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲。之所以出現(xiàn)這種市場現(xiàn)象，主要原因之一是國際零售商大舉進入北京市場。這也充分說明北京的商業(yè)地產(chǎn)正在進入一個黃金時代。
主題商業(yè)模式逐步獲認可
隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場供應量集中加大，導致市場供大于求，在這種背景下，主題商業(yè)項目誕生了。具有主題的商業(yè)項目既細分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標客戶群吸引過來，成為商業(yè)項目的消費者。同時通過對產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化或購物環(huán)境的營造，將很多隨機性較強的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M，主題商業(yè)逐漸獲得各方認可。據(jù)記者了解，主題商業(yè)地產(chǎn)在國外早已形成趨勢，有別于綜合性購物中心的一站式購物，前者更體現(xiàn)了單個項目的個性化及特殊性。在商業(yè)供應充足的市場內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標客戶群。
經(jīng)營目標明確
首先，一個專業(yè)管理團隊在商業(yè)價值創(chuàng)造過程中能夠?qū)崿F(xiàn)的經(jīng)營目標具體包括以下幾個方面：
一是要為消費者創(chuàng)造舒適、愉悅的消費場所;二是要為商戶創(chuàng)造富有效率的經(jīng)商環(huán)境;三是要成為投資方(發(fā)展商)與商戶之間的紐帶，建立相互聯(lián)系的利益體系，共同來提升商業(yè)物業(yè)的價值以至三方面的利益。
管理體系專業(yè)化
在建立了明確的商業(yè)目標后，還需要用專業(yè)化的管理體系來保證目標的實現(xiàn)。首先，是要創(chuàng)建良好的租戶組合和體系，并在經(jīng)營中注重對租戶進行適當?shù)恼{(diào)整，以適應不斷變化的市場需求。
其次，是要建立有效的營銷推廣體系，在引起消費者關注的同時，也增加租戶的經(jīng)營信心。
再次，是要通過創(chuàng)建有效的營銷環(huán)境，創(chuàng)建完善的客戶服務體系，來建立顧客忠誠度，不斷維護核心消費群體。
最后，是通過建立高標準的物業(yè)管理體系，來創(chuàng)造安全、舒適、整潔的購物環(huán)境和人性化的購物感受。
商業(yè)地產(chǎn)之不足
總體看來，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，少數(shù)項目經(jīng)營火爆，雖有以上所述的東方廣場、以及西單大悅城，新光天地等營業(yè)額年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面，問題大多存在于后續(xù)經(jīng)營期間：
1、選址不夠準確。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑?jīng)]有深入的研究，造成項目經(jīng)營慘淡。
2、前期定位不夠準確。許多商業(yè)項目不進行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經(jīng)營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。
3、商業(yè)配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點在許多商業(yè)地產(chǎn)項目中都有所存在。
4、前期規(guī)劃設計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。
5、業(yè)權不統(tǒng)一，無法進行統(tǒng)一管理，無法對商戶質(zhì)量進行把控，同時由于一些業(yè)主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價格。
6、經(jīng)營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴等等。
總而言之，在所有業(yè)態(tài)中商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤也相當驚人，因此很多開發(fā)商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機遇贏得競爭，獲得商業(yè)地產(chǎn)項目的真正成功并非一個短線過程，必須放在一個更為長久、宏大、科學的目標及運作過程中實現(xiàn)。
商業(yè)調(diào)研報告 篇11
目錄
一、調(diào)研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述 ........ 3
三、重點項目及企業(yè)簡介 .......................................... 3
1.中原萬達廣場............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場........................................... 6
4.名門城市廣場............................................... 7
5.金城國際廣場............................................... 7
6. 寫字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調(diào)研目的
此次調(diào)研旨在通過對鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運營模式及管理現(xiàn)狀的調(diào)研，通過分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務開展范圍，調(diào)研的重點是商業(yè)綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述
近年來，隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，政府對住宅市場的調(diào)控，越來越多的企業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬科、北萬達”之城的萬達集團的進駐更是給鄭州市場帶來了新的生機與活力。
在管理方面，萬達集團、升龍集團、萬廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊，其他的企業(yè)服務標準參差不齊，也有不少項目的管理僅僅是一個象征性的服務，無法滿足業(yè)主的需求。
通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢很迅猛，但是商場人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務跟不上造成的高檔樓盤品質(zhì)受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問題。在未來的發(fā)展中，除了項目自身的項目配套外，專業(yè)的`商業(yè)經(jīng)營及物業(yè)服務將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素。
三、重點項目及企業(yè)簡介
本次調(diào)研主要對萬達廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、名門城市廣場、寶龍城市廣場四個商業(yè)綜合體以及萬廈物業(yè)的金成國際廣場、綠地峰會天下、世博大廈等寫字樓項目以及索克物業(yè)進行了調(diào)研。以下對調(diào)研情況進行介紹：
1.中原萬達廣場
簡介：中原萬達廣場是集大型購物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬達廣場的后期管理由大連萬達物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達物業(yè)）和鄭州萬達廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達商業(yè)）負責。
其中萬達商業(yè)負責萬達自持產(chǎn)權的大型購物中心部分，萬達物業(yè)負責購物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫有兩個，購物中心區(qū)的由萬達商業(yè)負責（臨時停車），住宅區(qū)的由萬達物業(yè)負責（固定車位，只賣不租，月服務費90元/月/m2）。
萬達商業(yè)和萬達物業(yè)之間的關系描述：名義上萬達物業(yè)和萬達商業(yè)是兩個具有獨立法人的企業(yè)，但是實際管理中萬達物業(yè)是作為萬達商業(yè)的一個部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財務是獨立核算的。
其他：目前萬達商業(yè)和萬達物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）
簡介：鄭州曼哈頓廣場位于金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內(nèi)部設商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負責集團旗下所有商業(yè)項目的營運管理，在項目上設立招商部，專職負責項目的商業(yè)營運管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動策劃及運營管理；物業(yè)管理中心分別在每個項目成立一個分公司，。
以曼哈頓商業(yè)廣場為例，在該項目不管是自持產(chǎn)權型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負責提供物業(yè)服務；商業(yè)公司僅負責招商及活動策劃等招商相關工作。
其自持產(chǎn)權型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。
收費標準：自持產(chǎn)權部分的物業(yè)費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會隨著物業(yè)費的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。
商業(yè)調(diào)研報告 篇12
新的《醫(yī)療改革方案》已于4月6日正式出臺，醫(yī)改新方案也明確提出了“加快建立和完善以基本醫(yī)療保障為主體，商業(yè)健康保險作為國家醫(yī)療保障體系的組成部，覆蓋城鄉(xiāng)居民的多層次醫(yī)療保障體系”和“積極發(fā)展商業(yè)健康保險。鼓勵商業(yè)保險機構開發(fā)適應不同需要的健康保險產(chǎn)品，簡化理賠手續(xù)，方便群眾，滿足多樣化的健康需求。鼓勵企業(yè)和個人通過參加商業(yè)保險及多種形式的補充保險解決基本醫(yī)療保障之外的需求。繼續(xù)探索商業(yè)保險機構參與新型農(nóng)村合作醫(yī)療等經(jīng)辦管理的方式”等指導性意見。
《意見》明確了商業(yè)醫(yī)療保險是社會保險的重要補充，一方面商業(yè)醫(yī)療保險是社會醫(yī)療保險未保障部分的補充保險，即對基本醫(yī)療保險制度中的個人自費部分和超過封頂線以上的部分醫(yī)療費用給予補充。按照國務院對基本醫(yī)療費用交費費率水平的規(guī)定，社會統(tǒng)籌部分職工的醫(yī)療保險最高限額一般在4萬元上下，且根據(jù)醫(yī)療費用金額的不同，還需自付20%-3%不等的費用，這并沒有解決需要住院治療的大病患者及慢性非感染性重病(如心腦血管病、糖尿病)患者的問題。此外，對非基本醫(yī)療項目的檢查、治療、用藥都有限制，如某些先進的治療技術和藥品、某些特需治療的疾病則需職工自付費用。這就需要商業(yè)醫(yī)療保險來滿足城鎮(zhèn)職工高層次、特殊的醫(yī)療保障的需要。
另一方面商業(yè)醫(yī)療保險是社會保險未保障人群的補充保險。由于當前的社會醫(yī)療保險覆蓋范圍有限，其保障的對象僅包括城鎮(zhèn)職工，而自由職業(yè)者、職工家屬及子女、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工、學生及長期在城鎮(zhèn)務工經(jīng)商的流動人口等其他類型的城鎮(zhèn)勞動群體均未被納入進來。這也需要通過商業(yè)保險來解決對這部分群體的醫(yī)療保險。因此，我國必須要加快商業(yè)醫(yī)療保險的發(fā)展，與社會醫(yī)療保險相互配合，盡快建立與我國社會主義初級階段生產(chǎn)力發(fā)展水平相適應的多層次醫(yī)療保險體系，滿足不同人群的醫(yī)療保障要求。
針對此次新《醫(yī)改方案》中關于未來醫(yī)療保障制度的描述，在認真分析新《醫(yī)改意見》的同時，裸漏出三大不足：第一，醫(yī)療保障體系的建設過分強調(diào)政府主導，市場作用被嚴重忽視；第二，政府對醫(yī)療保障和公共衛(wèi)生的財政投入所需資金的相關信息嚴重缺失，無法對醫(yī)療保障體系構建中的成本和效率作出科學評估和預測；第三，方案大部分的內(nèi)容還只是原則性的闡述，操作性的細節(jié)依然缺乏，特別是基本醫(yī)療保障和非基本醫(yī)療保障各自的責任范圍、保障程度、經(jīng)營管理模式等沒有具體的界定，不利于未來醫(yī)療保險市場的多方參與和公平競爭。
在國外，商業(yè)醫(yī)療保險已有100多年的歷史，美國80%以上的人口享有商業(yè)醫(yī)療保險，德國有8500萬人享有此項保險，而在我國商業(yè)醫(yī)療保險則剛剛起步。相對于社會醫(yī)療保險而言，商業(yè)醫(yī)療保險在我國發(fā)展得很不充分。我國現(xiàn)階段的商業(yè)醫(yī)療保險還存在一些突出的問題，阻礙商業(yè)醫(yī)療保險的健康發(fā)展，主要表現(xiàn)為：一是商業(yè)健康保險公司險種開發(fā)乏力，醫(yī)療保險品種少，保障方式單一，不能滿足多層次社會需求，特別是在我國目前醫(yī)療市場因醫(yī)療服務質(zhì)量差、醫(yī)療資源浪費以及醫(yī)德風險等人為因素影響下，造成醫(yī)療費用急劇上升，以致健康保險公司不敢大力開發(fā)商業(yè)醫(yī)療保險險種；二是健康保險公司有待加強在風險管理、條款設計、費率厘訂、業(yè)務監(jiān)督等方面具有較高專業(yè)水平的人才；三是部分壽險公司由于技術滯后，在兼營健康保險時人為地限制了醫(yī)療保險的發(fā)展。目前很多壽險公司推出的醫(yī)療保險屬附加險，如要投保醫(yī)療險，必須先花幾倍甚至十幾倍的錢去買一個養(yǎng)老保險作為主險，這樣加大了投保人的經(jīng)濟負擔。
社會醫(yī)療保險和商業(yè)健康保險各自都有優(yōu)勢和劣勢，其特性決定了它們應在保險市場中化解不同的風險，服務不同的需求對象，提供不同的保障水平，進而改善全社會的風險分配狀態(tài)，最終達到資源配置的最優(yōu)。
在新醫(yī)改方案中，一項重要的總體方針是強調(diào)政府主導、加大政府投入。由于醫(yī)療保障具有極強的公益性和外部性，政府的積極作為是應給予充分肯定的。但是，我們必須看到，政府對醫(yī)療保障的財政投入是取之于民、用之于民的一種方式，全民醫(yī)保絕不是免費醫(yī)療，政府實行的這種“公共理財”的方式一是化解目前政府面臨的財政壓力；二是真正想解決百姓的民生問題，想法和初衷是絕對正確的，但這么一個大國家，13億多人口，百姓能夠在短時間得到實惠嗎？誰也無法預料。各發(fā)達國家在醫(yī)療保障制度構建的歷程中取得了一些經(jīng)驗，同時也有很多教訓值得我們借鑒。在推行完全依賴政府主導的、全覆蓋的醫(yī)療保障過程中，有兩大“癥結”我們必須給予足夠的重視和思考。
其一，醫(yī)療保障的發(fā)展必須遵循福利剛性和財政支出的可持續(xù)性原則。所謂“福利剛性”是指國民對自己的福利待遇普遍具有只能允許其上升不能允許其下降的心理預期。福利的這種“剛性”特征，使得具有社會福利性質(zhì)的醫(yī)療保障制度缺乏彈性，一般情況下規(guī)模只能擴大不能縮小，項目只能增加不能減少，水平只能升高不能降低。時至今日，全民健康保險早已入不敷出，主管部門不得不兩次上調(diào)保險費率。我國內(nèi)地目前政府的'預算內(nèi)財政收入僅占gdp的15%左右，而凡是實行全面醫(yī)保制度的發(fā)達國家，政府收入達gdp的比例一般在30-50%以上。由此可見，我國政府的財政要負擔覆蓋十幾億人的、并且是飛速增長的醫(yī)保費用，是具有相當挑戰(zhàn)性的。
其二，醫(yī)療保障制度的構成，實質(zhì)是對醫(yī)療服務融資模式的選擇，而醫(yī)療服務從經(jīng)濟學角度分析，由于其特有的不確定性、異質(zhì)性、信息不對稱性和自然壟斷性，誘導需求和道德風險普遍存在，容易造成醫(yī)療衛(wèi)生資源的濫用。各國實踐證明，采取公營的社會醫(yī)療保險或公費醫(yī)療，作為醫(yī)療服務融資的主要模式，由于其潛在的“委托－代理”規(guī)則，經(jīng)營效率一般不高，而且在政府資源分配過程中極易造成所謂的“尋租現(xiàn)象”，即醫(yī)療服務提供者采取不正當手段從政府獲取經(jīng)營優(yōu)勢，從而獲取超額利潤。在我國目前的行政體系框架下，政府如果掌握過多的醫(yī)療融資的分配權力，除上述兩大弊端外，還極易引發(fā)部門間利益、地區(qū)間利益、地方與中央間利益的博奕，造成市場發(fā)展的不平衡性和不公平性，最終損害廣大民眾的權益。
針對“大而全”的社會醫(yī)保模式可能出現(xiàn)的上述問題，在構建我國新的醫(yī)療保障制度時，應強調(diào)政府主導和市場引導并重，采取分級、分段的管理模式努力構建商業(yè)健康保險與社會醫(yī)療保險相互補充、相互配合、共同發(fā)展的醫(yī)保模式。在日前出臺的醫(yī)改新方案中也應明確這種思路。
隨著醫(yī)療制度改革的實行，在逐步規(guī)范混亂的醫(yī)療市場的同時，商業(yè)健康保險應根據(jù)目前的醫(yī)療保險狀況，搞好市場調(diào)研，掌握不同區(qū)域、不同層次、不同人群對醫(yī)療保險產(chǎn)品的市場需求情況，選擇容易控制經(jīng)營風險的模式，加強醫(yī)療險種設計、開發(fā)和業(yè)務管理工作，將現(xiàn)有的綜合醫(yī)療保險逐步細化，不斷豐富醫(yī)療保險的險種，以滿足不同層次的醫(yī)療保險需求。
我國城鎮(zhèn)職工新的社會醫(yī)療保險制度的實行，同樣需要商業(yè)醫(yī)療保險來補充。目前，我國商業(yè)醫(yī)療保險潛在市場很大，應適時加強健康保險產(chǎn)品的開發(fā)和推廣，這將對我國醫(yī)療保險業(yè)的發(fā)展與完善起到積極的推動作用。
商業(yè)調(diào)研報告 篇13
一、現(xiàn)狀分析
近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務領域進一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務對象也不斷拓展，服務對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓、網(wǎng)絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設，新社區(qū)的建設又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設施、網(wǎng)點分布、商品結構與服務功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學規(guī)劃和有效指導。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務功能不健全，與建設“便利消費進社區(qū)，便民服務進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎設施較差，現(xiàn)代服務業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務狀況與之不相適應，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重。有的反應社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應家政服務業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務很不方便。有的反應社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎設施的規(guī)劃和建設，拓展社區(qū)商業(yè)服務功能，是落實科學發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設想
1、應合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應由政府牽頭，會同商務、規(guī)劃、建設、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結構、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
2、應采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設。
一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。
三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。
四是支持和引導再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術手段，創(chuàng)新服務體系。積極建設面向社區(qū)服務的信息服務平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術開展社區(qū)便民服務，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務，補充現(xiàn)有網(wǎng)點的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。
2.商業(yè)調(diào)研報告
北京街道和社區(qū)里的商業(yè)服務，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現(xiàn)在深入社區(qū)組合形態(tài)的3.0版本。未來隨著電子商務的深度運用，社區(qū)商業(yè)的4.0版本已漸現(xiàn)雛形。那么2013年北京的社區(qū)商業(yè)是什么樣的，存在著哪些問題?
品牌化服務稀缺
社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的選項之一。
為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長陽社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個有代表性的大型社區(qū)做調(diào)查。這12個樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。
根據(jù)問卷調(diào)查，隨著購物習慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務業(yè)與新興的網(wǎng)絡購物融合的服務體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達室或者警衛(wèi)室都主動或被動地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。
北商商業(yè)研究院通過對12個社區(qū)居民的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，9個社區(qū)對連鎖餐飲的需求，7個社區(qū)對家政服務的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。
其實，北京市一直鼓勵連鎖經(jīng)營企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵品牌連鎖經(jīng)營企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務委推薦進社區(qū)的連鎖企業(yè)。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調(diào)查中，一個突出的變化是，7-11、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現(xiàn)在社區(qū)。不過，社區(qū)商業(yè)的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。
餐飲居社區(qū)商業(yè)之首
在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比，平均占比達到32%;其次是生活服務類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。
但是，從調(diào)查的各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務質(zhì)量也不穩(wěn)定。
在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，占比達到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區(qū)的`很多年輕住戶已經(jīng)升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發(fā)力點。可以預測，單獨二胎政策落地實施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務需求增大。
此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來源于小區(qū)底商，受限于當初開發(fā)商的規(guī)劃設置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問題。
菜店覆蓋面有待提升
針對社區(qū)商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調(diào)查活動。在參加調(diào)查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對自己居住社區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場不夠滿意，其中超過一半的網(wǎng)友認為社區(qū)菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對社區(qū)菜市場提供的水果蔬菜品質(zhì)和價格不滿意。
30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時。
從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過了4萬家。北京市的常住人口在20xx年時就已突破了2000萬人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關調(diào)查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。
在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務設施相對完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無法進入。
3.商業(yè)調(diào)研報告
最近幾年，區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展迅速，單從財政收入方面講，年達到45.4億，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速發(fā)展的同時，也面臨著空間資源緊張的制約，由空間資源短缺引發(fā)了拆遷難等多種問題，可以說，空間資源短缺成為未來發(fā)展的難題。要突破物理空間資源的瓶頸制約，向地下發(fā)展是一條現(xiàn)實出路。
一、建設地下商業(yè)街的可行性
1.濃郁的消費氛圍所帶來的人氣保證
在地下商業(yè)街的建設方面，我們有兩方面優(yōu)勢：一是路商圈長期以來濃郁的消費氛圍，二是原來夜市的繁榮可以部分復制。這兩方面的經(jīng)驗積累是地下商業(yè)街未來形成旺盛人氣、強消費磁場的保證。
現(xiàn)在的，正在由黃金線向黃金塊轉(zhuǎn)變，從東面的出版大廈、飯店，到南面的翠瑯大廈、樂業(yè)村、交行大廈，以及中心區(qū)，到西面的索菲特、中環(huán)國際、和泰大廈，再到北面的虹橋、國際商城等，連成一片。在這種經(jīng)濟發(fā)展趨勢下，必然要求相應的消費配套設施的支持，要求原來的、路商圈由線到面全面發(fā)展。
2.毗鄰商務區(qū)所帶來的消費能力保證
中央路、北路沿線可作為市的一個重要的生產(chǎn)型商務集聚區(qū)，在以后引進和發(fā)展總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟和現(xiàn)代商務等方面具有一定優(yōu)勢，符合發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的總體布局，也符合總部型企業(yè)選址定位的要求。在這兩條線上，有紫峰大廈、金峰大廈，再往北，有飯店、國際商城、出版大廈、南汽、時代超市等重要單位。而地下商業(yè)街相鄰的模范馬路科技研發(fā)街，則有14所和，具有發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的潛力。這幾條線都擁有較強的消費能力，為地下商業(yè)街的發(fā)展注入血液。
二、地下商業(yè)街的定位思考
(一)要與縱橫交錯的交通系統(tǒng)緊密相連
地下商業(yè)街成本高昂，空間仍然受到嚴格限制，它之所以能夠存在，其優(yōu)勢就在于它與地面只隔幾級臺階，不會給居民和游客帶來距離感。暢通的交通系統(tǒng)是成功經(jīng)營地下商城的重要條件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消費者的生活、購物、旅游等。例如加拿大多倫多的地下商城，各種通道密如蛛網(wǎng)并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場、寫樓和大型停車場。地下商業(yè)街離湖、新街口、中央門汽車站和火車站都非常近，要充分發(fā)揮這一優(yōu)勢。
地下空間除了商業(yè)功能之外，還應該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下�！巴＼囯y”是城市交通的日益突出的問題，可以考慮修建地下停車場。地下停車場容量大、用地少，布局合理，接近服務對象，特別是結合地鐵站修建地下停車場便于換乘地鐵到達城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場地下停車場就是一個成功范例。地下停車場如果能成為和兩個方向的人流進入主城區(qū)的緩沖地帶——在或地區(qū)以自駕車為主的交通形式，而在主城核心區(qū)以公交系統(tǒng)為主要交通形式，那么這樣的設計導向從長遠來說可能會取得成功。
(二)地下商業(yè)街與地上要構成完整的體驗環(huán)境
地上空間與地下商城相結合的形式可分為兩類：一類是地下商城與地上商城相結合,可以創(chuàng)造更大的商機，共享彼此的客流，得到雙贏的局面。例如在新街口地區(qū)，新百、大洋與地下商城都是消費場所，功能互補，在地上逛街購物，在地下吃飯休息。另一類是地下商城開發(fā)與城市景觀建設的結合。近年來隨著人們對城市環(huán)境、城市景觀的重視,國內(nèi)外均出現(xiàn)了一種新型的開發(fā)形式，即地上是城市綠地或休閑廣場等市民公共活動設施，地下部分則進行商業(yè)性開發(fā)。例如俄羅斯大型地下商城馬涅什購物中心就是建在馬涅什廣場的地下。我們地下商業(yè)街要做大，就要充分發(fā)揮路廣場與湖公園的吸引力。
(三)確定合理的經(jīng)營項目
通過提供合理的經(jīng)營項目來滿足顧客的各種需求,以提高競爭力。例如加拿大蒙特利爾市的地下商城，其建筑面積達91萬平方米，每天通行人數(shù)超過50萬，共有1.17萬個商店。在這個地下城里，如果人們不愿走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店里用餐、飲酒，在1024個商店里購買所需商品，在24家電影院和4家劇院里觀看電影或看戲;地下城里還開辦有26個銀行網(wǎng)點，人們還可以參觀2個大型展覽和2個藝術長廊。
(四)體現(xiàn)文化特點
要努力為市民與游客營造一種既適宜購物，又適宜休閑和文化體驗的空間環(huán)境，與新街口地區(qū)單純以購物為主的環(huán)境有所區(qū)別，充分彰顯古都的文化特色。加拿大蒙特利爾地下商城所有的長廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長，花草樹木間安置各種凳椅供游人、顧客休息。四季分明，夏天炎熱、冬天寒冷，而地下商業(yè)街環(huán)境設計可以參照國外的一些做法。
三、繁榮商圈的路徑設計
(一)在發(fā)展空間方面，建設啞鈴型空間結構
路商圈的服務職能不僅局限于城北地區(qū)，還是新街口商業(yè)中心的有效補充;服務對象也不僅是本市人口，還服務于部分外來人口。因此，商業(yè)中心應當抓住地鐵通車和一些大型設施建設的機遇，逐步擴展商業(yè)中心規(guī)模，轉(zhuǎn)移空間商業(yè)街區(qū)發(fā)展重心，調(diào)整商業(yè)街區(qū)內(nèi)部空間結構。當前，路商業(yè)中心主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結構，雖然在和的發(fā)展帶動下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢，但是發(fā)展重心仍然偏于西側(cè)北路交叉口附近。在未來的發(fā)展中，可結合地下商業(yè)街的建設，形成商業(yè)中心東部地區(qū)圍繞門地鐵站周圍的商業(yè)服務新核心，最終形成由商業(yè)街聯(lián)系北路交叉口周邊地區(qū)和中央路門地鐵站周邊地區(qū)這兩個大型商業(yè)核心的啞鈴型的商業(yè)中心空間結構，而地下商業(yè)街正是打造啞鈴結構的軸線，因此顯得尤為重要。
(二)在商業(yè)結構方面，加強文化娛樂與現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展
目前商圈的結構尚不夠完善。一是表現(xiàn)在缺乏高層次專業(yè)服務。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設施對于完善商業(yè)中心功能、調(diào)整商業(yè)中心結構意義重大。專賣店雖然不少，但服務層次有待提高，與副商業(yè)中心的地位不相稱。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。目前基本以商業(yè)和餐飲業(yè)商家為主體，大約占85%左右，而文化娛樂業(yè)僅占1.8%，這對發(fā)揮商圈的休閑功能較為不利。三是商業(yè)設施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商業(yè)網(wǎng)點主要集中在步行街以西的區(qū)域內(nèi)，東段缺少大型商業(yè)網(wǎng)點，并且因為大面積的軍事用地使得該地段進深很淺，造成了西熱東冷的現(xiàn)象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢沒有得到利用。而地下商圈的建設，為解決這些難題創(chuàng)造了有利條件�？梢灶A見在不久的將來，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務和旅游觀光于一體的城市公共服務中心。
(三)構建交通系統(tǒng)方面，加強環(huán)形機動交通系統(tǒng)建設
隨著商圈的發(fā)展，人流必將不斷增加，對交通系統(tǒng)提出更高要求，需要構建內(nèi)外聯(lián)系緊密、換乘樞紐完備、層次結構清晰的綜合交通體系。規(guī)劃以地鐵1號線和5號線為主要對外交通線，這兩條線均經(jīng)過商業(yè)中心地區(qū)。地鐵1號線經(jīng)過門，地鐵5號線經(jīng)過北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商業(yè)街的起點)，交通極為便利。建議對商圈周邊道路進行功能分類，并對以交通功能為主的道路進行改造拓寬，同時結合商圈內(nèi)部非商業(yè)用地的改造和置換，建設相應的停車場地。建議首先拓寬北側(cè)的童家巷和南側(cè)的文云巷，與中央路、、湖北路和云南路共同構成一個閉合的機動交通環(huán)，在靠近一側(cè)，結合可改造或置換的用地建設停車場庫，這樣可以大大減輕東端的交通壓力。而且以東路段將與已經(jīng)建成的步行街和丁家橋燈光隧道形成一橫一縱兩條步行街空間軸，這種十架結構可以為鄰近商家創(chuàng)造新的繁榮。這樣，再結合地鐵1號線和5號線，街區(qū)內(nèi)部街巷整理和停車網(wǎng)點布局，形成內(nèi)外交通功能鮮明、人車空間界限清晰、停車換乘便捷的商業(yè)中心綜合交通體系。
商業(yè)調(diào)研報告 篇14
隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，社會上出現(xiàn)了大量各種形式、規(guī)模和內(nèi)容的超市。這些超市由于商品品種齊全、價格合理、便利優(yōu)勢，深受消費者喜愛。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)安陽市的超市普遍采用自行購置的商業(yè)軟件，以前臺運用微機收款、后臺使用服務器管理的基本模式進行賬務處理，這種新的經(jīng)營模式對常規(guī)的稅收管理、檢查、取證都帶來了
新的問題。以下就商業(yè)超市的稅收管理談一些看法。
一、商業(yè)超市目前經(jīng)營狀況及規(guī)律
（一）經(jīng)營形式主體成分多元化。目前，超市的經(jīng)營主體呈現(xiàn)出多元化的趨向。各種經(jīng)濟成分參與到超市經(jīng)營之中，一般為個人出資，也有股份合資，外商投資、個體經(jīng)營等等，加入零售競爭行列，形成同臺競技、共同發(fā)展的格局。
�。ǘ┙�(jīng)營方式多樣化。早期的超市一般以自營為主，而現(xiàn)在則采取場地租賃、商家進場進店以及聯(lián)營等方式，經(jīng)營方式相當靈活，自營陣地和空間不斷縮小。對場地出租，主要是收取租金；對進場進店者，主要是收取進場費；對聯(lián)營的商品，主要對銷售額進行“提點”即按一定比例提取分成。
從經(jīng)營狀況看：成規(guī)模的超市一般經(jīng)營面積大、從業(yè)人員多，但倉庫存儲卻不大、一般上規(guī)模的商業(yè)超市基本上在1000平方米左右，從業(yè)人員在50人以上。商品擺放在營業(yè)區(qū)貨架上，顧客進入營業(yè)區(qū)內(nèi)隨意挑選，營業(yè)員按柜臺提供介紹服務和貨物監(jiān)控。其庫存商品大都在柜臺上陳列，一般倉庫很小，缺貨時，通過電話聯(lián)系快速補缺。
從經(jīng)營范圍看：一般成規(guī)模的超市經(jīng)營范圍涉及洗滌、百貨、煙酒、副食、日雜、服裝、五金交電、家用電器、手機電腦、床上用品、文化用品、蔬菜等多個方面，品種多達上萬種。
從進貨渠道看：一是采用聯(lián)手壓價采購方式，多地超市統(tǒng)一聯(lián)手采購，爭取以最低價位購入商品，毛利率可達15%—20%。二是與廠家簽訂年度銷貨數(shù)量協(xié)議，按廠價直銷，廠價返還手續(xù)費。三是部分商品廠家租賃柜臺銷售。四是廠家支付促銷員（營業(yè)員）工資銷售。五是租賃柜臺，只收取租賃費，由租賃者自己采購。
從銷售情況看：主要以零售為主，費用基本固定，主要是租賃費、人員工資、電費等其他經(jīng)營、管理和財務費用。一般來講，成規(guī)模的大型商業(yè)超市銷售量都比較大，一般年度銷售額在數(shù)百萬元以上。
�。ㄈ┙�(jīng)營分布廣泛化。大型超市不斷進行經(jīng)營擴張，以總機構為立足點，推進其分支機構遍布城鄉(xiāng)，店面分布日益廣泛。形成了點多、線長的經(jīng)營格局。如我市華聯(lián)、萬源等大型商業(yè)超市，在多處設立分店，以設立“網(wǎng)點”來搶占市場。
�。ㄋ模┙�(jīng)營面積規(guī)模化。拋開一些以經(jīng)營煙酒副食為主的小超市不算，一些大型超市在經(jīng)營面積上做文章，以形成規(guī)�；�。龐大的經(jīng)營面積、良好的購物環(huán)境、齊全的商品貨物是超市競爭的主流，以追求利潤最大化。如丹尼斯、華聯(lián)均擴大了店面規(guī)模。
二、商業(yè)超市管理難點及存在的問題
�。ㄒ唬┵~目設置不規(guī)范，難查賬。超市購進貨物一般都不作手工明細賬，而是將貨物品名、數(shù)量、單價以不同條形碼形式輸入電腦。銷售時由電腦收款機對商品條形碼進行識別、結算收款和核算收入。按規(guī)定，電腦資料和賬簿、憑證都應按規(guī)定年限進行保存。但是，有些超市在經(jīng)營過程中有刪除電腦資料的問題，這實際上等同于銷毀了賬簿記錄，導致稅務人員無法對其銷售收入進行核查。有的超市設置兩套帳或賬目設置不規(guī)范，有的沒有往來賬，有的沒有庫存商品賬，有的沒有銷售明細帳，造成原始單據(jù)不真實、不完整，日報單保存極不齊全，查賬時無從下手，稅務稽查無法取證。同時普遍存在現(xiàn)金交易量大和大額坐支現(xiàn)金現(xiàn)象。所以，在檢查中很難從其資金流量、銀行對賬單中找到突破口。
�。ǘ┵~務核算不正規(guī)，銷售收入不實。一是遲記收入。按照規(guī)定，收到貨款，將購物券或提貨單交給購貨方，銷售就已實現(xiàn)。但是在實際操作中，不少超市將這部分收入先掛在往來賬上，過一段時間再記收入，造成稅款滯納，甚至可能造成人為調(diào)節(jié)應納稅額等現(xiàn)象。二是損失不處理。對于開架售貨方式經(jīng)營方式，容易出現(xiàn)商品丟失或損失,像蔬菜、肉類、副食品保質(zhì)期較短，腐爛、變質(zhì)、過期等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。超市在盤點時沒有按規(guī)定作賬務處理，或者賬面根本就不反映。稅務機關也沒有能力為其盤點。三是存在將商品當福利發(fā)給職工，開業(yè)時送出相當數(shù)量贈品的現(xiàn)象，但是賬上均沒有記錄。
�。ㄈ┏袃�(nèi)“店中店”難以區(qū)分。有些超市將柜臺或部分場地租賃給其他經(jīng)營者自主經(jīng)營，稅務機關難以區(qū)分哪些是超市自身經(jīng)營，哪些是租賃經(jīng)營。在納稅問題上，超市和“店中店”互定盟約，相互推諉，逃避納稅。而此部分經(jīng)營收入沒有通過超市的商業(yè)管理軟件記錄，也沒有被稅務機關所管理，形成稅收管理的“真空地帶”。不少大型連鎖超市經(jīng)營方式一般分為專柜經(jīng)營和自營。專柜經(jīng)營采取引進手工作坊或者特色商品銷售，由超市統(tǒng)一()收款。超市與專柜供應商簽訂合同，規(guī)定供應商每期應達到的最低銷售額，如達不到則由該供應商補足或者撤場。月末結算供應商開具進項票時增大扣點，即供應商按實際銷售額少開金額。因此一些供應商為能繼續(xù)在超市經(jīng)營，在沒有達到最低銷售額的情況下，按照最低銷售額開具增值稅專用發(fā)票，造成虛假的銷售，無形中增加了超市的當期進項稅額，降低了稅負。
�。ㄋ模⿻嬰娝慊秃怂阗Y料的集中管理導致稅務監(jiān)管難。在會計核算管理上，當前連鎖超市采取購買或自行開發(fā)企業(yè)管理信息系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)來加強對企業(yè)經(jīng)營過程的控制。根據(jù)《征管法》規(guī)定，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人的財務、會計制度或者財務、會計處理辦法和會計核算軟件，應當報送稅務機關備案。而在實際執(zhí)行中存在三個問題：一是企業(yè)使用的財務軟件以及各系統(tǒng)管理軟件種類多樣，各種財務數(shù)據(jù)歸集及生成方法不一致，各類明細帳格式也不統(tǒng)一，給日常稅務管理和稅務稽查帶來難度；二是會計核算軟件報送備案規(guī)定執(zhí)行不到位。在使用計算機記賬的.納稅人中，很少有企業(yè)向稅務機關報送備案，而稅務機關對此的管理也比較薄弱；三是目前多數(shù)財務軟件都允許設置多個“帳套”，分別進行加密，各“帳套”之間的會計資料（如記帳憑證）可相互傳遞、取舍，而且對各帳套文件的存儲無任何限制，既可存儲在本機硬盤中，也可通過網(wǎng)絡存儲在其它硬盤、光盤等存儲介質(zhì)中，并可在已知密碼的前提下，實行信息共享。這就為企業(yè)設置多套帳偷稅、逃避稅務檢查提供了便利。在財務帳冊數(shù)據(jù)管理上，目前連鎖超市實行高度集中化管理，稅務機關在稽查時不能及時掌握納稅人的資料，需要企業(yè)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和財務數(shù)據(jù)，都能臨時生成。這樣，企業(yè)提供數(shù)據(jù)的真實性、全面性則取決于企業(yè)。此外，稅務機關在進行納稅檢查時，需要到核算地開展工作，增加了稅收成本。
�。ㄎ澹┒愂展懿椴坏轿滑F(xiàn)象存在。當前商業(yè)經(jīng)營形式靈活,而對五花八門的商業(yè)促銷活動，稅務管理沒有明確的政策依據(jù)，同時，稅收管理員業(yè)務素質(zhì)不高，普遍缺乏商業(yè)管理知識，都給管理造成了一定困難。稅務稽查作為稅收征管的最后一道防線，受各種條件的限制，對商業(yè)企業(yè)特別是大型商業(yè)超市檢查面偏小，對商業(yè)營銷了解甚少，沒有有效地遏止偷稅行為的發(fā)生。
三、對加強商業(yè)超市管理的建議
�。ㄒ唬┤嫱菩卸惪匮b置�！墩鞴芊ā访鞔_規(guī)定：國家根據(jù)稅收征收管理的需要，積極推廣使用稅控裝置。稅務機關要切實加強稅控裝置的推廣力度，強制性要求所有超市必須納入稅控管理，所有業(yè)務通過稅控機具開票，所有數(shù)據(jù)進入稅控存儲。在稅控收款機中添加能準確記錄納稅人經(jīng)營情況，對納稅人銷售出去的貨物，無論是否開具發(fā)票，稅控收款機都能自動存儲銷售額的“稅控黑匣子”，稅控收款機的密碼由稅務機關掌握，稅務機關按月將其存儲的信息和納稅人申報的信息進行核對，確保銷售收入的準確性。稅務機關應加強監(jiān)督，促使超市全面使用稅控裝置，并強化日常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定使用、損毀或擅自改動稅控裝置的，可依照《征管法》進行處罰。同時加大對稅控裝置的檢查力度，對不按規(guī)定安裝使用稅控裝置的，實行從嚴查處，以糾其過。
�。ǘ┘訌姵腥粘６愂照鞴堋Ｒ皇且罁�(jù)原始單據(jù)記錄，突出對商品購進和銷售情況進行監(jiān)管；建立定期盤點報告制度，對非正常損失及時進行處理。二是依據(jù)每日銷售記錄，突出核查購銷明細情況。稅務人員依據(jù)日銷售記錄，進行“兩簿一表”對照，核實其實際經(jīng)營狀況，掌握銷售額。三是依據(jù)銀行和進貨單據(jù)，突出對資金與貨物的流向和流量進行雙項比對管理。
（三）重視企業(yè)會計軟件的報送備案制度。企業(yè)報送財務軟件資料包括財務軟件功能、操作程序、各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)來源等具體內(nèi)容，當財務軟件升級或主要功能改變時，應及時向稅務機關備案。對未按規(guī)定報送的，應嚴格按照《征管法》規(guī)定進行處罰。同時，企業(yè)必須保管好紙質(zhì)帳簿，以備稅務機關審計或檢查。稅務人員要加強對企業(yè)財務軟件的學習，掌握財務軟件的操作和審閱方法，提高管理能力。
�。ㄋ模┘訌姸愂展芾砹Χ龋�(guī)范超市財務管理行為。一是加強對超市納稅人的稅法宣傳，輔導納稅人建帳建制，引導并規(guī)范其財務管理行為。二是對納入增值稅一般納稅人管理的，要責成其分品種、分柜組建立各種明細帳。必要時可以突擊盤點某種或某類商品庫存，查看其進、銷、存是否相符，堵塞稅收征管漏洞。三是深化超市稅收分析。稅收管理員要加強對超市稅收的調(diào)查分析，掌握其“銷售額變動率”、“成本毛利率”，定期開展納稅評估。對評估異常戶采取“登點核查”等方式，核實真實銷售額；對于“店中店”采取實地勘察、暗訪、長期跟蹤管理等方法，摸清租賃柜臺或場地的真實情況；對承租承包人，按規(guī)定辦理稅務登記，納入稅務管理。
（五）加強商業(yè)超市發(fā)票管理。一是把超市的pos機銷售記錄與發(fā)票開票系統(tǒng)相連接，做到小票即發(fā)票。二是電腦版發(fā)票必須通過電腦開具，開具發(fā)票必須使用稅務機關開發(fā)或認可的開票軟件。三是發(fā)票開具必須內(nèi)容完整。按照發(fā)票管理辦法的規(guī)定，逐欄逐項填寫完整，對將發(fā)票品名籠統(tǒng)地開為勞保、辦公用品、日用品的，必須附列具體明細清單。四是加強對超市發(fā)票的審核，對其開具的增值稅發(fā)票和普通發(fā)票的流向進行追蹤，防止稅款流失。五是加強普通發(fā)票的日常管理和監(jiān)督。稅收管理員定期對超市pos機的收銀數(shù)據(jù)、上傳數(shù)據(jù)、申報數(shù)據(jù)進行分析、評估，對超市pos機機打發(fā)票的使用情況進行抽查、核對，掌握其真實情況。
�。┘訌妼Κ毩⒓{稅人的稅務管理。一是由超市管理者提供超市內(nèi)獨立納稅人的名單、經(jīng)營面積、租金及經(jīng)營狀況，并定期提供變化情況，加強稅源監(jiān)管。二是超市內(nèi)的獨立經(jīng)營者，必須按規(guī)定辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，否則不允許其在超市內(nèi)經(jīng)營。三是定期清理超市內(nèi)獨立納稅人，對漏征漏管戶要依法進行處理，對定額偏低的個體戶調(diào)整定額。
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